【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
(1）経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。
① 経営成績の状況 （単位：百万円、％）
前連結会計年度
当連結会計年度
増減額
増減率
売上高
45,920
19,273
△26,646
△58.0
営業利益
2,397
2,004
△393
△16.4
経常利益
1,498
1,009
△489
△32.6
親会社株主に帰属する当期純利益
2,064
898
△1,166
△56.5
営業利益率
5.2
10.4
5.2ポイント
当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の５類移行に伴い、社会経済活動の正常化が進み、緩やかな景気の回復が見られました。しかしながら、ウクライナ情勢の長期化等による原材料・原油価格の高騰や為替相場の変動等に起因した物価高に加え、今後の金利動向や建設業界における人手不足など、先行きに対する不透明な状況が続いております。
このような環境のもと、当社グループは、2022年12月に開示いたしました「中期経営計画策定のお知らせ」に記載のとおり、当連結会計年度を第１フェーズの初年度と位置付け、開発用地や収益不動産の取得を推進すると同時に新設部門の足固めに注力した一方、不動産開発事業や九州開発事業等が物件の販売を牽引し、当連結会計年度においては25物件の売却が完了しました。このうち２物件については取引先からの強い要望に伴い、土地での売却となったことが要因となり、当初予定していた売上高に対しては85%の進捗に留まったものの、高い利幅を確保したことで営業利益は開示予算対比106%の増加となりました。
一方、前連結会計年度に含まれていた株式会社THEグローバル社の業績については、当連結会計年度において、2022年９月に行った株式売却により連結除外となっていることから、前期対比においては減収減益となっております。この結果、当社グループの当連結会計年度における経営成績は、売上高19,273百万円（前期比58.0%減）、営業利益2,004百万円（前期比16.4%減）、経常利益1,009百万円（前期比32.6%減）、親会社株主に帰属する当期純利益898百万円（前期比56.5%減）となりました。
セグメントの業績の概要は、以下のとおりであります。各セグメントの売上高の金額は、セグメント間の内部売上高を含めない数値を記載しております。
なお、当連結会計年度より報告セグメントの区分の見直しを行っており、比較・分析は変更後の区分に基づいております。
報告セグメントの区分についての詳細は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等） セグメント情報 １．報告セグメントの概要 （2）報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。
（不動産開発事業）
（単位：百万円、％）
前連結会計年度
当連結会計年度
増減額
増減率
売上高
40,665
9,642
△31,022
△76.3
セグメント利益
5,555
2,058
△3,496
△62.9
セグメント利益率
13.7
21.4
7.7ポイント
当連結会計年度における売上高は9,642百万円（前期比76.3%減）、セグメント利益は2,058百万円（前期比62.9%減）となりました。
当連結会計年度の売上高は、主に物件の売却収入となります。
（戦略開発事業）
（単位：百万円、％）
前連結会計年度
当連結会計年度
増減額
増減率
売上高
1,804
1,476
△328
△18.2
セグメント利益
181
161
△20
△11.3
セグメント利益率
10.1
10.9
0.8ポイント
当連結会計年度における売上高は1,476百万円（前期比18.2%減）、セグメント利益は161百万円（前期比11.3%減）となりました。
当連結会計年度の売上高は、主に物件の売却収入となります。
（不動産投資事業）
（単位：百万円、％）
前連結会計年度
当連結会計年度
増減額
増減率
売上高
－
2,311
2,311
－
セグメント利益又は
セグメント損失（△）
△184
381
566
－
セグメント利益率
－
16.5
－
当連結会計年度における売上高は2,311百万円（前期は売上高なし）、セグメント利益は381百万円（前期は184百万円のセグメント損失）となりました。
当連結会計年度の売上高は、主に物流施設開発物件の売却収入となります。
（不動産ファンド事業）
（単位：百万円、％）
前連結会計年度
当連結会計年度
増減額
増減率
売上高
153
248
94
61.3
セグメント損失（△）
△99
△443
△343
－
セグメント利益率
－
－
－
当連結会計年度における売上高は248百万円（前期比61.3%増）、セグメント損失は443百万円（前期は99百万円のセグメント損失）となりました。
当連結会計年度の売上高は、主に投資物件における期中のアセットマネジメントフィー収入及び連結対象となっているSPCにおける賃貸収入となります。
（国際事業）
（単位：百万円、％）
前連結会計年度
当連結会計年度
増減額
増減率
売上高
－
995
995
－
セグメント利益又は
セグメント損失（△）
△169
13
183
－
セグメント利益率
－
1.4
－
当連結会計年度における売上高は995百万円（前期は売上高なし）、セグメント利益は13百万円（前期は169百万円のセグメント損失）となりました。
当連結会計年度の売上高は、主に物件の売却収入となります。
（九州開発事業）
（単位：百万円、％）
前連結会計年度
当連結会計年度
増減額
増減率
売上高
2,138
4,475
2,336
109.2
セグメント利益
137
750
612
447.2
セグメント利益率
6.4
16.8
10.4ポイント
当連結会計年度における売上高は4,475百万円（前期比109.2%増）、セグメント利益は750百万円（前期比447.2%増）となりました。
当連結会計年度の売上高は、主に物件の売却収入となります。
（その他事業）
（単位：百万円、％）
前連結会計年度
当連結会計年度
増減額
増減率
売上高
1,157
123
△1,033
△89.3
セグメント損失（△）
△1,798
△368
1,429
－
セグメント利益率
－
－
－
当連結会計年度における売上高は123百万円（前期比89.3%減）、セグメント損失は368百万円（前期は1,798百万円のセグメント損失）となりました。
当連結会計年度の売上高は、主に賃貸管理手数料収入となります。
② 財政状態の状況
（単位：百万円、％）
前連結会計年度
当連結会計年度
増減額
増減率
総資産
52,591
67,818
15,227
29.0
負債
26,536
42,459
15,922
60.0
純資産
26,055
25,359
△695
△2.7
自己資本比率
47.6
37.4
△10.2ポイント
当連結会計年度末における総資産の残高は、前連結会計年度末に比べ15,227百万円増加し、67,818百万円となりました。主な要因といたしましては、現金及び預金、匿名組合出資金がそれぞれ2,648百万円、3,143百万円減少したものの、販売用不動産、仕掛販売用不動産がそれぞれ11,216百万円、8,519百万円増加したこと等によるものであります。
なお、販売用不動産、仕掛販売用不動産の投資等による発生額は46,219百万円、売却等による回収額は26,483百万円であり、純増額は19,735百万円であります。
負債につきましては、前連結会計年度末に比べ15,922百万円増加し、42,459百万円となりました。主な要因といたしましては、１年内返済予定の長期借入金、長期借入金がそれぞれ4,892百万円、10,264百万円増加したこと等によるものであります。
純資産につきましては、前連結会計年度末に比べ695百万円減少し、25,359百万円となりました。主な要因といたしましては、利益剰余金が503百万円増加、自己株式が214百万円増加し、匿名組合出資金の一部を譲渡し連結対象子会社から持分法適用会社となった子会社への非支配株主持分990百万円が減少したこと等によるものであります。
③ キャッシュ・フローの状況
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動によるキャッシュ・フローは、24,096百万円の支出（前期は16,722百万円の支出）となりました。主な要因として、税金等調整前当期純利益が1,347百万円あったものの、棚卸資産の増加額、営業貸付金の増加額がそれぞれ23,873百万円、1,150百万円あったこと等によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動によるキャッシュ・フローは、3,499百万円の収入（前期は4,864百万円の収入）となりました。主な要因として、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による収入、関係会社出資金の売却による収入がそれぞれ2,434百万円、952百万円あったこと等によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動によるキャッシュ・フローは、17,846百万円の収入（前期は14,362百万円の収入）となりました。主な要因として、長期借入金の返済による支出8,902百万円があったものの、長期借入れによる収入が25,539百万円あったこと等によるものであります。
④ 生産、受注及び販売の実績
1) 生産及び受注実績
当社グループの各事業は、生産及び受注実績を定義することが困難であるため、生産及び受注実績の記載はしておりません。
2) 仕入実績
当連結会計年度の仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
セグメントの名称
当連結会計年度
（自 2022年10月１日
至 2023年９月30日）
金額（百万円）
前年同期比（％）
不動産開発事業
17,169
48.0
戦略開発事業
1,567
364.6
不動産投資事業
664
221.4
不動産ファンド事業
4,415
108.5
国際事業
3,077
269.7
九州開発事業
1,298
163.7
その他事業
－
－
合計
28,191
66.3
（注）１．当連結会計年度のセグメント間の取引はありません。
２．当連結会計年度より報告セグメントの区分の見直しを行っており、比較は変更後の区分に基づいております。報告セグメントの区分についての詳細は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等） セグメント情報 １．報告セグメントの概要 （2）報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。
3) 販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
セグメントの名称
当連結会計年度
（自 2022年10月１日
至 2023年９月30日）
金額（百万円）
前年同期比（％）
不動産開発事業
9,642
23.7
戦略開発事業
1,476
81.8
不動産投資事業
2,311
－
不動産ファンド事業
248
161.3
国際事業
995
－
九州開発事業
4,475
209.2
その他事業
123
10.7
合計
19,273
42.0
（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。
２．当連結会計年度より報告セグメントの区分の見直しを行っており、比較は変更後の区分に基づいております。報告セグメントの区分についての詳細は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等） セグメント情報 １．報告セグメントの概要 （2）報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。
３．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
相手先
前連結会計年度
（自 2021年10月１日
至 2022年９月30日）
当連結会計年度
（自 2022年10月１日
至 2023年９月30日）
金額（百万円）
割合（％）
金額（百万円）
割合（％）
Ａ社
8,530
18.6
－
－
Ｂ社
－
－
2,310
12.0
※Ａ社及びＢ社との間で守秘義務を負っているため、社名の公表は控えさせていただきます。
(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産及び負債の報告のうち、報告期間における収入、費用の報告数値に影響を与える見積りは、主に棚卸資産の評価、有形固定資産の評価、投資有価証券の評価、貸倒引当金、繰延税金資産の回収可能性及び法人税等であり、継続して評価を行っております。
なお、見積り及び判断、評価については、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる要因等に基づき行っておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。
② 当連結会計年度の経営成績の分析
当社グループは、不動産開発事業において14物件、戦略開発事業において３物件、国際事業において２物件の売却等を行い、不動産投資事業において第１号案件となる物流開発施設を竣工１ヶ月での早期売却を実現いたしました。
また、九州開発事業においては分譲マンション５棟193戸の売却を行い、当社グループの収益に大きく貢献いたしました。
この結果、当社グループの当連結会計年度における経営成績は、売上高19,273百万円（前期比58.0%減）、営業利益2,004百万円（前期比16.4%減）、経常利益1,009百万円（前期比32.6%減）、親会社株主に帰属する当期純利益898百万円（前期比56.5%減）となりました。
1) 売上高
前期に含まれていた株式会社THEグローバル社の業績について、当連結会計年度においては2022年９月に行った株式売却により連結除外となったこと等により、当連結会計年度における売上高は19,273百万円となり、前期と比較して26,646百万円の減少となりました。
なお、セグメント別の詳細につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況」をご参照下さい。
2) 売上原価・売上総利益
当連結会計年度における売上原価は15,053百万円となり、前期と比較して23,006百万円の減少となりました。これは売上高の減少に比例して減少したものとなります。
また、当連結会計年度における売上総利益は4,220百万円となり、前期と比較して3,640百万円の減少となりました。
3) 販売費及び一般管理費・営業利益
売上高と同様、株式会社THEグローバル社の株式売却による影響等から、当連結会計年度における販売費及び一般管理費は2,215百万円となり、前期と比較して3,247百万円の減少となりました。
これらの結果、当連結会計年度の営業利益は、2,004百万円となり、前期と比較して393百万円の減少となりました。
4) 営業外損益・経常利益
当連結会計年度における営業外収益は13百万円となり、前期と比較して386百万円の減少となりました。
主な要因として、前期において株式会社THEグローバル社にて債権の回収が行われたことによる貸倒引当金戻入額の計上208百万円があったこと等によるものであります。
当連結会計年度における営業外費用は1,008百万円となり、前期と比較して290百万円の減少となりました。
主な要因として、前期において株式会社THEグローバル社にて支払利息433百万円（連結相殺後）の計上があったこと等によるものであります。
これらの結果、当連結会計年度の経常利益は1,009百万円となり、前期と比較して489百万円の減少となりました。
5) 特別損益・当期純利益
当連結会計年度における特別利益は337百万円となり、前期と比較して812百万円の減少となりました。
主な要因として、当連結会計年度において出資金売却益276百万円の計上があったものの、前期において株式会社THEグローバル社の全株式を売却したことによる関係会社株式売却益1,060百万円を計上したこと等によるものであります。
当連結会計年度における特別損失は０百万円となり、前期と比較して４百万円の減少となりました。
主な要因として、前期において固定資産除却損４百万円を計上したこと等によります。
これらの結果、当連結会計年度の税金等調整前当期純利益は1,347百万円となり、法人税等及び非支配株主に帰属する当期純損失を計上した結果、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は898百万円となり、前期と比較して1,166百万円の減少となりました。
③ 資本の財源及び資金の流動性
当社グループの主な資金需要は、開発用地の取得費及び建築費、収益不動産の取得費のほか、各事業における販売費及び一般管理費等の運転資金であります。
これらの資金需要に対し必要な資金を安定的に確保するため、プロジェクトごとに調達金額、期間、金利等の条件を比較のうえ借入れ先を選択し、主に金融機関より、計画的に資金の調達を行っております。