【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において判断したものであります。
（1）経営成績の状況
当第３四半期連結累計期間における我が国経済は、雇用・所得環境が改善する下で、景気が緩やかに回復しており、先行きについてもその基調が続くことが期待されます。ただし、世界的な金融引締め等を背景とした海外景気の下振れや足下の物価上昇、金融資本市場の変動等のリスクに対しては、十分に注意する必要があります。
当社グループの属するリノベーションマンション業界におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構によると、2023年８月度の首都圏中古マンションの成約件数は2,367件（前年同月比0.9％増）と３カ月連続、成約㎡単価は74.08万円（同10.1％増）と40カ月連続、成約価格は4,704万円（同9.9％増）と39カ月連続でそれぞれ前年同月を上回っております。なお、首都圏中古マンションの在庫件数は、2021年６月（33,641件）以降復調傾向にあり、2023年８月は45,961件と新型コロナウイルス感染症拡大前の水準（2020年２月（47,423件））に近づきつつあります。
このような市場環境の中、当社グループは、リノベーションマンション業界のリーディングカンパニーとして未来に亘り業界をリードし、お客様に価値を生み続ける存在であり続けたいとの思いから、2023年11月期においても、従前より掲げております以下の目標及び基本方針に基づき、事業の発展へ取り組んでおります。
イ．目標
・リノベーションで日本の住宅を変える × イノベーションで不動産業界を変える
ロ．基本方針
・リノベーション：物件保有・供給ともに業界内で圧倒的な存在感の発揮、リノベーション総合企業への進化
・イノベーション：不動産 × ITへの挑戦・積極投資により、新たな収益機会・社会的価値の創出
当連結会計年度においては、不透明な市況においても堅実な成長を目指し、リノベマンション事業における営業エリア深耕や、子会社仲介機能拡充による、積極的な物件購入及び安定的な販売物件供給に注力しております。また、財務基盤の強化及び人材の採用、育成にも注力し、経営基盤の強化に取り組んでおります。
当第３四半期連結累計期間は、当社グループの購入及び販売活動は計画通りに進捗したものの、前年同四半期と比較すると販売戸数が減少したことから、当社グループ全体で売上高37,107,926千円(前年同四半期比0.6％減)、売上総利益6,638,750千円(同13.7％減)、営業利益4,062,559千円(同20.8％減)、経常利益3,359,545千円(同26.8％減)、親会社株主に帰属する四半期純利益2,326,682千円(同26.7％減)となりました。
セグメント別の概況は、次のとおりであります。なお、売上高には、セグメント間の内部売上高又は振替高が含まれております。
（リノベマンション事業）
リノベマンション事業は、主として賃貸中の分譲中古マンション（左記を投資対象とするファンド等を含む）に対して投資を行い、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、リノベーション等により不動産の価値を向上させて幅広い消費者層へ販売を行っております。
当第３四半期連結累計期間は、物件購入を継続し保有物件数が増加したことから、賃貸売上は3,126,240千円（同4.7％増）となりましたが、販売面においては、概ね計画通りの戸数及び利益率で推移したものの、前年同四半期比での販売戸数の減少を受け、販売売上は33,439,900千円（同0.9％減）、販売利益率は13.7％（同2.6ポイント減）となりました。
この結果、売上高は36,566,140千円（同0.5％減）、営業利益は4,024,841千円（同19.5％減）となりました。なお、当第３四半期連結累計期間の売上原価に含まれる販売用不動産評価損は、47,091千円となりました。
（インベストメント事業）
インベストメント事業は、主として投資リターン獲得を目的に、不動産・事業会社・ファンド等（リノベマンション事業の投資対象となる不動産及びファンド等を除く）への投融資を行っております。
当第３四半期連結累計期間は、事業会社への出資を継続しておりますが、売上高の計上はありません。一方、収益不動産への投資再開等、新たな案件の検討に伴う人件費計上等により、営業損失は5,119千円（前年同四半期は営業損失4,900千円）となりました。
（アドバイザリー事業）
アドバイザリー事業は、主として不動産の売買・賃貸仲介、賃貸・建物管理及び金融・不動産分野におけるコンサルティング等の「フィー（手数料）ビジネス」を行っております。
当第３四半期連結累計期間は、当社グループが販売するリノベーションマンションの仲介件数が前年同四半期と比較して増加したものの、外部投資家が所有する物件の仲介においては一棟物件等の大口案件の取り扱いがなかったこと等により、仲介手数料収入が減少しました。
この結果、売上高は923,715千円（前年同四半期比3.1％減）、営業利益は484,625千円（同11.5％減）となりました。
(2）財政状態の状況
（資産）
当第３四半期連結会計期間末における流動資産は90,815,927千円となり、前連結会計年度末に比べ2,704,363千円増加いたしました。これは主に、現金及び預金が1,091,568千円及び販売用不動産が1,595,075千円増加したことによるものであります。固定資産は2,456,325千円となり、前連結会計年度末に比べ191,582千円増加いたしました。これは主に、投資有価証券が235,145千円増加したことによるものであります。
この結果、総資産は93,273,686千円となり、前連結会計年度末に比べ2,895,457千円増加いたしました。
（負債）
当第３四半期連結会計期間末における流動負債は12,288,921千円となり、前連結会計年度末に比べ38,209千円増加いたしました。これは主に、短期借入金が806,300千円、未払法人税等が996,765千円および流動負債のその他が538,089千円減少したものの、１年内返済予定の長期借入金が2,380,231千円増加したことによるものであります。固定負債は58,060,235千円となり、前連結会計年度末に比べ1,206,492千円増加いたしました。これは主に、長期借入金が1,246,492千円増加したことによるものであります。
この結果、負債は70,349,156千円となり、前連結会計年度末に比べ1,244,701千円増加いたしました。
（純資産）
当第３四半期連結会計期間末における純資産は22,924,530千円となり、前連結会計年度末に比べ1,650,755千円増加いたしました。これは主に、剰余金の配当669,399千円があるものの、親会社株主に帰属する四半期純利益2,326,682千円によるものであります。
この結果、自己資本比率は24.5％（前連結会計年度末は23.5％）となりました。
(3）経営方針・経営戦略等
当第３四半期連結累計期間において、当社グループが定めている経営方針・経営戦略等について重要な変更はありません。
(4）事業上及び財務上の対処すべき課題
当第３四半期連結累計期間において、当社グループが対処すべき課題について重要な変更はありません。
(5）研究開発活動
該当事項はありません。