【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において判断したものであります。
(1）経営成績の状況
当第２四半期連結累計期間における我が国経済は、雇用・所得環境が改善する下で、景気が緩やかに回復しており、先行きについてもその基調が続くことが期待されます。ただし、世界的な金融引締め等を背景とした海外景気の下振れや足下の物価上昇、金融資本市場の変動等のリスクに対しては、十分に注意する必要があります。
当社グループの属するリノベーションマンション業界におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構によると、2023年５月度の首都圏中古マンションの成約件数は2,737件（前年同月比4.9％減）と２カ月連続で前年同月を下回りましたが、成約㎡単価は70.95万円（同8.1％増）と37カ月連続、成約価格は4,569万円（同9.5％増）と36カ月連続でそれぞれ前年同月を上回っております。なお、首都圏中古マンションの在庫件数は、2021年６月（33,641件）以降復調傾向にあり、2023年５月は45,779件と新型コロナウイルス感染症拡大前の水準（2020年２月（47,423件））に近づきつつあります。
このような市場環境の中、当社グループは、リノベーションマンション業界のリーディングカンパニーとして未来に亘り業界をリードし、お客様に価値を生み続ける存在であり続けたいとの思いから、2023年11月期においても、従前より掲げております以下の目標及び基本方針に基づき、事業の発展へ取り組んでおります。
イ．目標
・リノベーションで日本の住宅を変える × イノベーションで不動産業界を変える
ロ．基本方針
・リノベーション：物件保有・供給ともに業界内で圧倒的な存在感の発揮、リノベーション総合企業への進化
・イノベーション：不動産 × ITへの挑戦・積極投資により、新たな収益機会・社会的価値の創出
当連結会計年度においては、不透明な市況においても堅実な成長を目指し、リノベマンション事業における営業エリア深耕や、子会社仲介機能拡充による、積極的な物件購入及び安定的な販売物件供給に注力しております。また、財務基盤の強化及び人材の採用、育成にも注力し、経営基盤の強化に取り組んでおります。
当第２四半期連結累計期間は、当社グループの購入及び販売活動は計画通りに進捗したものの、前年同四半期と比較すると販売戸数が減少したことに加え、販売価格の上昇に落ち着きが見られたことから、当社グループ全体で売上高24,885,633千円(前年同期比9.8％減)、売上総利益4,570,792千円(同17.9％減)、営業利益2,805,925千円(同25.6％減)、経常利益2,305,660千円(同33.2％減)、親会社株主に帰属する四半期純利益1,594,814千円(同33.1％減)となりました。
セグメント別の概況は、次のとおりであります。なお、売上高には、セグメント間の内部売上高又は振替高が含まれております。
（リノベマンション事業）
リノベマンション事業は、主として賃貸中の中古分譲マンション（左記を投資対象とするファンド等を含む）に対して投資を行い、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、リノベーション等により不動産の価値を向上させて幅広い消費者層へ販売を行っております。
当第２四半期連結累計期間は、積極的な物件購入を行い、保有物件数が増加したことから、賃貸売上は2,078,513千円（同4.0％増）となりましたが、販売面においては、概ね計画通りの戸数及び利益率で推移したものの、前年同四半期比での販売戸数の減少や、販売価格上昇の落ち着きを受け、販売売上は22,421,529千円（同11.1％減）、販売利益率は14.1％（同2.1ポイント減）となりました。
この結果、売上高は24,500,043千円（同10.0％減）、営業利益は2,765,367千円（同25.0％減）となりました。なお、当第２四半期連結累計期間の売上原価に含まれる販売用不動産評価損は、25,516千円となりました。
（インベストメント事業）
インベストメント事業は、主として投資リターン獲得を目的に、不動産・事業会社・ファンド等（リノベマンション事業の投資対象となる不動産及びファンド等を除く）への投融資を行っております。
当第２四半期連結累計期間は、事業会社への出資を継続しておりますが、売上高の計上はありません。一方、収益不動産への投資再開等、新たな案件の検討に伴う人件費計上等により、営業損失は3,503千円（前年同四半期は営業損失3,357千円）となりました。
（アドバイザリー事業）
アドバイザリー事業は、主として不動産の売買・賃貸仲介、賃貸・建物管理及び金融・不動産分野におけるコンサルティング等の「フィー（手数料）ビジネス」を行っております。
当第２四半期連結累計期間は、当社グループが販売するリノベーションマンションの仲介件数が前年同四半期と比較して増加したものの、外部投資家が所有する物件の仲介においては一棟物件等の大口案件の取り扱いがなかったこと等により、仲介手数料収入が減少しました。
この結果、売上高は644,239千円（前年同期比1.8％増）、営業利益は341,171千円（同6.2％減）となりました。
(2）財政状態の状況
（資産）
当第２四半期連結会計期間末における流動資産は91,094,522千円となり、前連結会計年度末に比べ2,982,958千円増加いたしました。これは主に、現金及び預金が1,367,397千円及び販売用不動産が1,926,757千円増加したこと等によるものであります。固定資産は2,423,032千円となり、前連結会計年度末に比べ158,290千円増加いたしました。これは主に、投資有価証券が183,407千円増加したこと等によるものであります。
この結果、総資産は93,519,137千円となり、前連結会計年度末に比べ3,140,908千円増加いたしました。
（負債）
当第２四半期連結会計期間末における流動負債は13,470,751千円となり、前連結会計年度末に比べ1,220,040千円増加いたしました。これは主に、短期借入金が900,000千円及び未払法人税等が462,932千円減少したものの、１年内返済予定の長期借入金が3,042,966千円増加したこと等によるものであります。固定負債は57,516,687千円となり、前連結会計年度末に比べ662,944千円増加いたしました。これは主に、長期借入金が682,944千円増加したことによるものであります。
この結果、負債合計は70,987,438千円となり、前連結会計年度末に比べ1,882,984千円増加いたしました。
（純資産）
当第２四半期連結会計期間末における純資産合計は22,531,698千円となり、前連結会計年度末に比べ1,257,924千円増加いたしました。これは主に、親会社株主に帰属する四半期純利益1,594,814千円及び剰余金の配当334,605千円によるものであります。
この結果、自己資本比率は24.0％（前連結会計年度末は23.5％）となりました。
(3）キャッシュ・フローの状況
当第２四半期連結累計期間における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、販売用不動産の増加、長期借入金の返済による支出等の要因により一部相殺されたものの、長期借入れによる収入23,242,380千円及び税金等調整前四半期純利益2,305,660千円などの資金増加要因が生じたことから、前連結会計年度末に比べ1,367,397千円増加し、当第２四半期連結会計期間末には4,477,856千円となりました。
当第２四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動の結果使用した資金は783,721千円（前年同四半期は207,248千円の獲得）となりました。これは主に、販売用不動産の増加額1,926,757千円及び法人税等の支払額1,464,770千円などの資金減少要因が、税金等調整前四半期純利益2,305,660千円などの資金増加要因を上回ったことによるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動の結果使用した資金は31,304千円（前年同期比84.9％減)となりました。これは主に、投資有価証券の取得による支出25,000千円によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動の結果得られた資金は2,182,423千円（同86.5％増）となりました。これは主に、長期借入れによる収入23,242,380千円などの資金増加要因が、長期借入金の返済による支出19,516,470千円などの資金減少要因を上回ったことによるものであります。
(4）経営方針・経営戦略等
当第２四半期連結累計期間において、当社グループが定めている経営方針・経営戦略等について重要な変更はありません。
(5）事業上及び財務上の対処すべき課題
当第２四半期連結累計期間において、当社グループが対処すべき課題について重要な変更はありません。
(6）研究開発活動
該当事項はありません。