【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
(1）経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症（以下、「同感染症」という）の蔓延が長期化する中、ワクチン接種が進み、経済活動が再開される一方、新たな変異株による強い感染力により、再度急激に感染が拡大しました。そのような中、ロシアによるウクライナへの軍事侵攻、米国を始めとした諸外国の金融の引き締めによる金利上昇、急激な円安により、物価、資材価格の高騰が更に進み、収益の悪化や国民生活への影響は大きく、先行き不透明な状況は依然続いております。
当社グループが属する不動産業界におきましては、同感染症により一時的に減少していた住宅、マンションの着工・供給数は戻りつつあり、一戸建て、マンションの販売数が増加いたしました。しかしながら、米国によるウッドショックや中国のゼロコロナ政策におけるロックダウンにより物資物流が悪化、住宅原材料や半導体が不足し、住宅業界全般的に住宅建材や設備機器の仕入れ値が高騰し、住宅原価が上昇いたしました。また、住宅資材の高騰が落ちつきを見せたところに急激な円安が進んだことにより、依然資材高騰及び出口価格の上昇傾向は続いております。
そのような状況下、当社グループにおきましては、社内情報の一元化に取り組み、新たなシステム導入によりデジタルトランスフォーメーションを推進しつつ、新築分譲マンションや新築分譲住宅の販売や集客方法の効率化を図ってまいりました。当連結会計年度におきましては、同感染症の影響が徐々に減少するものと考え、積極的なエリア展開や集客活動を行うこと、前連結会計年度の住宅業界の住宅需要の落ち込みからの反動により、分譲マンション、分譲住宅の需要が伸びると想定しておりましたが、想定以上の同感染症の増加もあり、経済活動の停滞が長期化、新築分譲住宅の販売が鈍化し、期初予算売上高から実績は下回る結果となりました。一方で、同じく経済活動の停滞により、各種イベント中止や延期などを余儀なくされ、当社グループが協賛や開催する地域イベント等の活動自粛により、広告宣伝費や販売経費等を利用せず、一般管理費が期初予算より減少することになりました。
これらの結果、当連結会計年度における経営成績は、売上高33,999百万円（前期比7.2％増）、営業利益1,149百万円（同25.7％増）、経常利益965百万円（同23.2％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は698百万円（同35.8％増）となりました。
セグメント別の経営成績は次のとおりであります。
（マンション事業）
マンション事業におきましては、「サンパーク水前寺公園レジンデンス（熊本県熊本市、総戸数52戸）」、「サンパーク足立妙見通りレジデンス（福岡県北九州市、総戸数36戸）」など、全11棟448戸の物件が竣工し、約９割の物件の契約が完了しております。また、前連結会計年度末に竣工未販売住戸のあった「サンパーク城址公園グラッセ（大分県大分市、総戸数36戸）」や「サンパーク桜町南ヴィータジオーネ（熊本県熊本市、総戸数44戸）」他９物件の完成物件におきましても当連結会計年度中に全戸完売いたしました。当連結会計年度におきましては、完成在庫の増加を課題と特定し、在庫の圧縮を図ることを重視した計画となっておりましたが、竣工在庫の順調な販売により、大幅な在庫の圧縮に繋がっております。
新規分譲におきましては、「サンパーク学園大通りグラッセ（熊本県熊本市、総戸数30戸）」、「サンパーク姪浜西グラッセ（福岡県福岡市、総戸数49戸）」、他８物件の３～４LDKを中心としたサンパークシリーズ、１～２LDKを中心とした間取りのコンパクトマンションシリーズ、「サンレリウス小倉駅南（福岡県北九州市、総戸数68戸）」の販売を開始いたしました。エリアにおける最高層マンションや駅徒歩圏内の利便性を活かしたマンションなど、それぞれにコンセプトを持たせた商品企画を行い、契約３ヶ月の平均販売率が約30%と好調に推移し、第55期における売上計上物件の確保ができております。
また、当連結会計年度におきましては、当社100％出資子会社として、分譲マンションの販売を専属で行う子会社「株式会社大英エステート」を設立いたしました。当子会社は親会社の企画する分譲マンションを販売しつつ、営業力の強化を目的として、販売人員の育成に尽力しております。
これらの結果、マンション事業セグメントの売上高は16,460百万円（前期比4.2％増）、セグメント利益は1,279百万円（同39.8％増）となりました。
（住宅事業）
住宅事業におきましては、当連結会計年度より佐賀店、山口県に宇部店を新たに出店し、エリアの拡大を行いました。当社の主力ブランドである分譲住宅「サンコート」を中心に、コンセプトを変えた「the park」や「Sakuhana」、当連結会計年度は平屋モデルの「hidamari」を新たに展開し、商品ラインナップを充実させました。また、「フリーダムシリーズ」として、「大英CODATEのお家に+」をコンセプトとした、施工約１ヶ月、３～６畳で建てられる「離れ」の販売を開始し、住まいへの価値観の変化をキャッチし、商品化することにも取り組んでおります。これにより建売住宅では前期比101.4％の435戸の引渡しを行い、マーケットを鑑みながら確実に供給を拡大させております。しかしながら、米国のウッドショックによる木材の価格高騰、半導体不足による住宅資材の高騰により原価が高騰し、建売住宅における利益率は前期比で減少する結果となりました。
土地分譲事業におきましては、売上件数は前期比100％ではありますが、纏まった土地の分譲等により、売上高においては前期比123％の伸び率となっており、コロナ禍や情勢の不安定さから流通件数が伸びていること、土地需要は依然高く高値で取引されることから売上高増加に伴い利益も伸ばすことができております。
また、戸建事業の集客手段として、ホームページ上に「大英CODATEバーチャルタウン」を開設し、ウェブ上で商品ラインナップやその特徴、物件を探すところまで行うことができる、無人の集客手段を拡大させました。お客様のニーズに合わせた情報の提供手段をとりつつ、広告宣伝費を大幅に削減できております。
不動産流通事業におきましては、本社北九州市を中心とした福岡県、熊本県、当連結会計年度より大分県にエリアを拡大し、中古不動産の買取再販176戸の引渡しを行い、前期比で118％と伸ばすことができております。新築物件の土地、資材の高騰による販売価格が高止まりする中、中古市場においては今後も市場が拡大するものと考えております。
街づくり事業におきましては、完成在庫であったタウンハウス６戸の引渡しを行いました。また、当連結会計年度より本格的に事業を開始した、投資家向け商品である戸建賃貸におきましては、投資需要や副業への関心の高まりから、前期比242.8％の17戸の引渡しが完了しております。
当連結会計年度におきましては、当社100％出資子会社として、分譲住宅の販売を専属で行う子会社「株式会社大英不動産販売」を設立いたしました。当子会社は親会社の企画する分譲住宅の販売を行いつつ、同エリアにおける他社の新築住宅の仲介も行っております。
これらの結果、住宅事業セグメントにおきましては、売上高17,473百万円（前期比10.1％増）、セグメント利益は896百万円（同0.4％減）となりました。
（その他事業）
鹿児島県鹿児島市や福岡県中間市における水道供給事業や自社保有不動産の不動産賃貸事業につきましては、売上高は65百万円（前期比11.2％増）、セグメント利益は19百万円（同18.9％減）となりました。
② 財政状態の状況
（資産）
当連結会計年度末における資産合計は38,375百万円となり、前連結会計年度末に比べ8,122百万円増加いたしました。これら要因は、当連結会計年度は分譲マンションの竣工時期が第４四半期に集中し、引渡しを行ったため現金及び預金が前連結会計年度末に比べ、3,139百万円増加し10,842百万円に、翌期以降の分譲マンション用地の仕入や建築期間の長期化による早期着工等により、仕掛販売用不動産は4,416百万円増加し17,849百万円になったことなどによるものです。
（負債）
当連結会計年度末における負債合計は30,902百万円となり、前連結会計年度末に比べ7,489百万円増加いたしました。これは、支払手形及び買掛金が1,709百万円増加し4,823百万円に、短期借入金が3,470百万円増加し10,555百万円に、長期借入金が1,712百万円増加し8,587百万円になったことなどによるものです。
（純資産）
当連結会計年度末における純資産合計は7,472百万円となり、前連結会計年度末に比べ632百万円増加いたしました。これは前連結会計年度末に比べ、親会社株主に帰属する当期純利益698百万円計上及び配当金の支払いにより65百万円減少し、利益剰余金が総額で632百万円の増加が主な変動要因であります。
③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ3,053百万円増加し、10,369百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度において、営業活動による資金の減少は、1,767百万円（前期は1,807百万円の減少）となりました。これは主に税金等調整前当期純利益の増加額1,006百万円、仕入債務の増加額1,709百万円、棚卸資産の減少額4,876百万円によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度において、投資活動による資金の減少は、431百万円（前期は501百万円の減少）となりました。これは主に定期預金の預入による支出225百万円、有形固定資産の取得による支出358百万円によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度において、財務活動による資金の増加は、5,252百万円（前期は73百万円の増加）となりました。これは主に短期借入れによる収入18,063百万円及び短期借入金の返済による支出14,592百万円、長期借入れによる収入10,767百万円及び長期借入金の返済による支出8,915百万円によるものであります。
④ 生産、受注及び販売の実績
ａ．生産実績
当社グループが営むマンション事業、住宅事業及びその他事業では生産実績を定義することが困難であるため、「生産実績」は記載しておりません。
ｂ．契約実績
前連結会計年度及び当連結会計年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
セグメントの名称
前連結会計年度
（自 2020年10月１日
至 2021年９月30日）
当連結会計年度
（自 2021年10月１日
至 2022年９月30日）
件数
金額（千円）
件数
金額（千円）
マンション事業
546
15,099,713
582
16,821,363
住宅事業
754
15,147,462
797
17,941,387
合計
1,300
30,247,175
1,379
34,762,750
ｃ．販売実績
前連結会計年度及び当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
セグメントの名称
前連結会計年度
（自 2020年10月１日
至 2021年９月30日）
当連結会計年度
（自 2021年10月１日
至 2022年９月30日）
件数
金額（千円）
件数
金額（千円）
マンション事業
547
15,790,259
584
16,460,913
住宅事業
729
15,877,147
767
17,473,187
その他
－
58,720
－
65,319
合計
1,276
31,726,126
1,351
33,999,420
(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。
① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項 （重要な会計上の見積り）」に記載しております。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
ａ．経営成績
当社グループの経営成績の分析は次のとおりです。
前連結会計年度
（自 2020年10月１日
至 2021年９月30日）
当連結会計年度
（自 2021年10月１日
至 2022年９月30日）
差額
金額（千円）
金額（千円）
金額（千円）
売上高
31,726,126
33,999,420
2,273,293（ 7.2％増）
売上総利益
5,661,033
6,266,524
605,490（ 10.7％増）
営業利益
914,227
1,149,590
235,363（25.7％増）
経常利益
783,847
965,488
181,640（23.2％増）
親会社株主に帰属する当期純利益
513,935
698,109
184,173（35.8％増）
（売上高・売上総利益）
当連結会計年度の売上高は、33,999百万円（前期比7.2％増）、売上総利益は6,266百万円（前期比10.7％増）となりました。
売上高はマンション分譲、分譲住宅事業、更に不動産流通事業において、販売件数が増加したことにより、前期と比較し増加いたしました。
また、売上総利益につきましては、新型コロナウイルス感染症による中国のロックダウンや物流網の悪化等、建築原価の高騰があり、分譲住宅にて悪化いたしましたが、マンション事業では建築工期が長く、当期での原価高騰による影響が少ないため、粗利率が減少せず、相対的に粗利率を確保できております。
（営業利益）
当連結会計年度の販売費及び一般管理費につきまして、新型コロナウイルス感染症の収束を見込み、各事業の販促費や全社におけるイベントの再開など、活動費の増加を見込んでおりましたが、変異株等による感染の拡大、長期化により、販管費が当初予算を下回り5,116百万円（前期比7.8％増）となり、その結果、営業利益は1,149百万円（同25.7％増）となりました。
（営業外損益及び経常利益）
当連結会計年度の営業外収益につきましては、受取手数料等により、191百万円（前期比11.1％増）となりました。営業外費用につきましては前連結会計年度と比べ大きな変化はなく、375百万円（同24.0％増）となり、経常利益は965百万円（同23.2％増）となりました。
（特別損益及び親会社株主に帰属する当期純利益）
当連結会計年度の特別利益は54百万円（前期比531.3％増）、特別損失は13百万円（同899.3％増）となりました。以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は698百万円（同35.8％増）となりました。
③ 経営成績に重要な影響を与える要因について
当社グループの主要事業が全て土地に関連する事業のため、土地価格の上昇や土地需要の高まりによる各プロジェクト用地の確保が困難になった場合には、経営成績に重要な影響を及ぼす可能性があります。そのため、
地場不動産会社や金融機関との連携した土地情報収集力を更に強化し、立地条件等良質な土地収集に努めております。
④ 資本の財源及び資金の流動性についての分析
当社グループの資金需要の主なものは、土地及び物件仕入に加え、各種プロジェクト建設費用等があります。いずれも、金利コスト等を勘案しながら、自己資金又は金融機関からの借入金により調達しております。
⑤ 経営者の問題認識と今後の方針について
当社グループの経営陣は、地元に愛され継続性のある優良な企業となるため、安定した収益を確保することが重要であるという認識により、売上高経常利益率を重要視しております。また、総資産から効率的な利益を生み出す指標として、総資産利益率（ROA）も重要視しております。売上高経常利益率は10％の達成を目標とし、総資産利益率は５％以上※の達成を目標としております。
しかしながら、新型コロナウイルス感染症やロシアによるウクライナへの軍事侵攻、米国の利上げによる円安基調等による建築原価の高騰は未だ上昇しており、売上総利益率の上昇が難しい状況にあります。外部環境の影響を受けにくい商材を確保するための新規事業、ストック事業の強化、全社的な販売費および一般管理費の抑制を図り経常利益を確保すること、更に滞留資金の長期化を避け資金の回転率を高めることにより、資金の有効的且つ効率化を鑑み、目標達成に努めてまいります。
※当社はROA算出の基準として、当期純利益ではなく経常利益にて算出を行っております。