【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において当社グループ(当社及び連結子会社)が判断したものであります。
(1) 経営成績の状況当第２四半期連結累計期間における当社グループを取り巻く環境は、新型コロナウイルス感染症の行動制限の緩和や外国人観光客の受入れも再開され、国内の経済活動は緩やかに回復の兆しをみせてまいりました。一方で、ロシア・ウクライナ問題の長期化や金融政策等を背景とした世界的な資源価格の高騰、急激な為替の変動や物価の上昇等により、将来的な見通しは不透明な状態が継続しております。このような事業環境の中、当社グループはDX（デジタルトランスフォーメーション）によって自社の事業変革と自社の属する不動産業界全体の変革を目指し、ビジョンとして「DXによって不動産ビジネスを変革し、デジタルとリアルを融合した唯一の不動産デジタルプラットフォーマーになる」を掲げております。ビジョン達成に導く３大方針を「DX推進による事業変革」「M&A推進など、非連続な業容拡大への取組み」「新たな不動産DXプロダクトの開発・販売による業界変革」とし、2025年6月期には、売上高500億円、営業利益30億円の経営成績を実現する計画を立てております。2023年６月期を初年度とした３年間の中期経営計画（2023年６月期～2025年６月期）の基本方針は、「既存事業の成長を軸に、新規事業へ積極的に挑戦する」を掲げており、「トップラインの非連続成長」「DXによる利益率の向上」「新規事業領域への挑戦」「経営基盤の抜本的強化」の４つの事業戦略を実行してまいります。当第２四半期連結累計期間においては、主力の賃貸DXプロパティマネジメント事業は、昨年度に引き続きDXを優先的に推進する方針で、次世代管理システム『AMBITION Cloud』の構築により、一人当たり管理戸数の増加を進めております。賃貸DX賃貸仲介事業は、リモート接客強化やDX施策により１店舗あたりの利益率の向上を図っております。売買DXインベスト事業は、リスクを見据えた仕入れの強化を実行し、計画通りに推移しております。新たな成長ドライバーである不動産DX事業は、社内DX強化に注力している他、既存のDXプロダクトの機能拡充などを実施いたしました。また、積極的なM&Aやアライアンスの推進も検討しております。その結果、当第２四半期連結累計期間の売上高は17,206,917千円(前年同期比18.4％増、2,668,104千円増）、営業利益は795,250千円(前年同期比46.7％増、253,309千円増）、経常利益は740,378千円(前年同期比46.1％増、233,768千円増）、親会社株主に帰属する四半期純利益は423,739千円(前年同期比58.3％増、156,006千円増）となりました。
セグメントの業績は次の通りであります。
（賃貸DXプロパティマネジメント事業）当事業は、主に住居用不動産の転貸借(サブリース)を行う当社グループ主力の事業で、管理戸数の増加及び高入居率の維持を基本方針としております。前期から構築を行っている次世代管理システム『AMBITION Cloud』により、業務の効率化を促進しております。また、ライフタイムバリュー戦略として現在開発中の入居者アプリ『AMBITION Me』により、入居手続き時に専用サービスから鍵の受け渡しまで、スマホだけで申込を行うことを実現しました。また、顧客の様々なライフステージにおいて、満足度とエンゲージメントの向上、LTV（顧客生涯価値）の最大化を実現する、ロイヤリティプログラムを構築しております。当第２四半期連結累計期間におきましても、KPI(重要業績評価指標)である管理戸数については24,520戸（前年同期比6.2％増の1,436戸増）、サブリース管理戸数については13,810戸（前年同期比7.2％増の927戸増）と順調に増加いたしました。当第２四半期連結会計期間末時点の入居率は97.2％（前年同期末は94.4％）と高水準をキープしております。DX施策によって管理コストの抑制に取り組んでおり、売上高・利益率共に大幅に増加しております。その結果、売上高は9,327,955千円(前年同期比15.1％増、1,225,290千円増）、セグメント利益(営業利益)は628,338千円(前年同期比41.9％増、185,586千円増）となりました。
（賃貸DX賃貸仲介事業）当事業は、当社の管理物件を中心に賃貸物件の仲介事業を行っております。子会社のアンビション・エージェンシー（『ルームピア』を運営）、及び同VALOR（『バロー』を運営）にて、都内７店舗、神奈川県８店舗、埼玉県１店舗の計16店舗を展開しております。当事業のリーシング力の高さが主力のプロパティマネジメント事業における高入居率の維持に貢献しております。当第２四半期連結累計期間におきましては、AI×RPAツール『ラクテック』の活用により、引き続き入力業務の人員抑制・反響数のアップに取り組んでおります。また、広告戦略の強化によるWEB集客、リモート接客・VR内見・電子契約など非対面サービスの強化などの集客施策を実行しております。当該施策及び繁忙期に向けた人員の増加により、売上高は増加いたしました。営業利益におきましては、人員及びDX施策のための投資及び、広告宣伝費の増加等により減少しました。その結果、売上高は327,099千円(前年同期比11.1％増、32,794千円増）、セグメント損失(営業損失)は56,816千円(前年同期は15,633千円のセグメント利益）となりました。
（売買DXインベストメント事業）当事業は、『好立地（都内プレミアムエリア）×好デザイン（お洒落なデザイナーズ）』を強みに、自社開発の新築投資用ワンルームマンション販売を中心に展開する子会社のヴェリタス・インベストメント（以下、ヴェリタス）と、多様なルートからの物件仕入れ力により、立地を重視した分譲マンションのリノベーション販売を中心に展開する当社インベスト部で行っております。当第２四半期連結累計期間におきましては、しっかりとリスクを見据えた上での仕入れを強化しております。当第２四半期連結累計期間の業績は、おおむね計画通りに進捗し、ヴェリタス156戸（前年同期比34戸増）、当社インベスト部40戸（前年同期比６戸減）となっております。その結果、売上高は7,308,248千円(前年同期比29.5％増、1,666,616千円増）、セグメント利益(営業利益)は1,093,195千円(前年同期比66.6％増、437,162千円増）となりました。
（インキュベーション事業）当事業は、当社グループと親和性の高い事業を行うベンチャー企業への投資、資本業務提携、投資先企業の支援などを子会社アンビション・ベンチャーズが行っております。当第２四半期連結会計期間末時点では、24社のベンチャー企業に投資を行っております。当第２四半期連結累計期間におきましては、新たに５社への投資を実行いたしました。当第２四半期連結累計期間においては、売却を行っていないため、売上及びセグメント利益は大幅に減少しております。その結果、売上高は539千円（前年同期比99.8％減、293,563千円減）、セグメント損失（営業損失）は36,341千円（前年同期は288,405千円のセグメント利益）なりました。
（その他事業）不動産DX事業（システム開発の海外子会社を含む）、少額短期保険事業、ホテル事業を総じて、その他事業としております。不動産DX事業では、賃貸管理の次世代管理システム『AMBITION Cloud』を海外子会社のアンビションベトナムなどで開発し、社内DXを優先して推進しております。『AMBITION Cloud』により、賃貸DXプロパティマネジメント事業は大幅な業務効率化と生産性向上を実現します。契約進捗管理、修繕管理、募集管理等、不動産賃貸管理業務に係る様々なシステムを開発しております。また、IT重説とブロックチェーン（分散型台帳）技術を活用した当社独自の電子サイン「AMBITION Sign」との連携による電子契約パッケージを賃貸DX賃貸仲介事業に提供しております。さらに、秘密性の高い不動産契約情報について、ブロックチェーン（分散型台帳）技術を活用することで、情報漏えい改ざん防止、なりすましの防止などの堅牢性を高め、ご契約をセキュアな環境で行っていただくことが可能となっております。当第２四半期連結累計期間においては、子会社Re-Tech RaaSのAI×RPAツール『ラクテック』の販売を継続するとともに、前期リリースした「ラクテック自動入力」の機能を拡充し、販売を強化しております。また、当社グループ初のBtoCマッチングサービスであるお部屋探しアプリ「ルムコン」は、登録ユーザー数を増やしております。少額短期保険事業では、順調に新規契約を獲得するとともに、申込みから支払いまでペーパーレスで完結できる当社子会社開発システム「MONOLITH（モノリス）」によって、お客様と代理店との手続きの効率化を実現し、契約件数が増加しております。ホテル事業については、第１四半期連結会計期間においてすべての施設を解約し、事業から撤退いたしました。その結果、売上高は243,075千円(前年同期比17.9％増、36,967千円増）、セグメント損失(営業損失)は66,676千円(前年同期は132,915千円のセグメント損失)となりました。
(2) 財政状態の状況当第２四半期連結会計期間末の総資産は17,359,495千円となり、前連結会計年度末に比べ322,724千円増加いたしました。これは主に、販売用不動産が510,860千円、土地が220,668千円、投資有価証券が45,751千円、建物及び構築物が43,348千円増加し、仕掛販売用不動産が247,919千円、現金及び預金が194,045千円、のれんが70,183千円、差入保証金が63,588千円減少したことによるものであります。負債合計は13,348,182千円となり、前連結会計年度末に比べ55,728千円増加いたしました。これは主に短期借入金が869,182千円、営業預り金が27,401千円、１年内償還予定の社債が26,400千円増加し、長期借入金が454,195千円、営業未払金が225,629千円、１年内返済予定の長期借入金が114,985千円減少したことによるものであります。純資産合計は4,011,312千円となり、前連結会計年度末に比べ266,996千円増加いたしました。これは主に利益剰余金が294,456千円増加し、その他有価証券評価差額金が24,998千円減少したことによるものであります。
(3) キャッシュ・フローの状況 当第２四半期連結累計期間における現金及び現金同等物の残高は、前連結会計年度末に比べて194,045千円減少し、4,954,893千円となりました。各活動区分別のキャッシュ・フローの状況及び主な要因は以下のとおりであります。(営業活動によるキャッシュ・フロー)当第２四半期連結累計期間における営業活動によるキャッシュ・フローは、800,356千円の収入(前年同期は1,801,223千円の収入)となりました。主なプラス要因は、税金等調整前四半期純利益744,110千円、販売用不動産の減少391,107千円、仕掛販売用不動産の減少247,919千円であり、主なマイナス要因は、仕入債務の減少221,259千円、法人税等の支払額336,432千円によるものであります。(投資活動によるキャッシュ・フロー)当第２四半期連結累計期間における投資活動によるキャッシュ・フローは、1,207,159千円の支出(前年同期は731,331千円の支出)となりました。主なマイナス要因は、有形固定資産の取得1,276,537千円、無形固定資産の取得46,050千円であり、主なプラス要因は、出資金の回収101,985千円があったこと等によるものであります。(財務活動によるキャッシュ・フロー)当第２四半期連結累計期間における財務活動によるキャッシュ・フローは、213,417千円の収入(前年同期は1,152,243千円の支出)となりました。主なプラス要因は、長期借入れ2,014,700千円、短期借入れ869,182千円であり、主なマイナス要因は、長期借入金の返済2,583,880千円があったこと等によるものであります。
(4) 会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定前事業年度の有価証券報告書に記載した「経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」中の会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定の記載について重要な変更はありません。
(5) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題当第２四半期連結累計期間において、優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題について、重要な変更及び新たに生じた課題はありません。
(6) 研究開発活動該当事項はありません。
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