【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
文中の将来に関する事項は、当四半期報告書提出日時点において判断したものであります。
（1）財政状態及び経営成績の状況
当第２四半期連結累計期間における国内経済は、新型コロナウイルス感染症に対する感染症法上の分類移行に伴い経済活動の正常化が進む一方で、不安定な国際情勢を背景とする地政学リスクの高まりや原材料価格の高騰、金融資本市場の変動等、先行きは依然として不透明な状況が続いてまいりました。
こうした中、当社グループでは、首都圏及び国内主要都市におきまして、不動産活用における建設から不動産賃貸及び売買の仲介、不動産管理までワンストップのサービス提供とともに、関連する各事業間での連携を図りながら、お客様とともに安定的かつ持続的な成長及び事業展開を目指してまいりました。
その結果、当社グループの安定収益基盤となります不動産管理物件数は、2023年９月末現在、アパート・マンション管理戸数147,712戸、月極駐車場台数99,047台、時間貸駐車場「ナビパーク」の運営は53,057台、企業の社宅管理代行業におきましては住宅105,245戸、駐車場13,881台（受託企業数453社）を受託、これに分譲マンション管理戸数4,073戸、24時間緊急対応サービス「アクセス24」受託戸数643,721戸を加えますと、住宅900,751戸、駐車場165,985台となり、ビル・施設管理件数は2,596件となっております。
不動産営業店舗「ピタットハウス」は、2023年９月末現在で全国639店舗のネットワーク（スターツグループ店116店舗、ネットワーク店523店舗）となっております。また、高齢者支援・保育施設につきましては、2023年９月末現在122事業所を運営しており、首都圏エリアにおきまして７事業所の開設を準備しております。
海外拠点におきましては、2023年９月末現在で世界21カ国、34都市（国と地域を含む）において、海外進出を図る日本企業のオフィスや駐在員の社宅の仲介、工場等の売買仲介、レンタルオフィス・サービスアパートメント・ホテルの運営等、各国のニーズに合わせたサービスの提供を行っております。
当第２四半期連結累計期間の業績は、不動産管理事業におきましては管理物件数の増加に伴い管理手数料売上及びメンテナンス売上、時間貸駐車場「ナビパーク」などの賃貸事業売上が順調に推移し、売買仲介事業におきましても取扱高が堅調に推移いたしました。出版事業におきましては映画化が予定されております「スターツ出版文庫」原作の「あの花が咲く丘で、君とまた出会えたら。」等の書籍や電子書籍の販売が好調に推移し、「オズのプレミアム予約」につきましても利用者数が回復いたしました。ホテル・レジャー事業におきましても同様に、レジャー需要が回復してまいりました結果、売上高は1,049億83百万円（前年同期比6.5％増加）、営業利益は126億62百万円（前年同期比6.7％増加）、経常利益は145億83百万（前年同期比2.4％増加）となり、親会社株主に帰属する四半期純利益は95億17百万円（前年同期比0.7％減少）となりました。
当社グループ図及びセグメントの業績は次のとおりであります。
■スターツ海外ネットワーク／２１ヵ国（※）３４都市
（※）国と地域を含む
①建設事業
建設事業におきましては、資産運用及び資産継承のコンサルティングとして創業から変わらぬ地域密着営業を行っており、賃貸住宅をはじめ商業ビル・ホテル・高齢者支援施設・保育施設・物流倉庫などグループの総合力を活かした豊富なコンテンツによる土地有効活用の提案とともに、既存建造物のリファイン建築や免震化にも取り組んでおります。
社会インフラとして普及に注力しております『免震構造の建物』におきましては、地域特性を踏まえ『土地・所有者・入居者』すべてに最適な土地活用を提案してまいりました結果、累計受注棟数は2023年９月末現在では607棟となりました。また、2023年10月より当社グループが施工・賃貸管理を行う首都圏の木造賃貸住宅に、太陽光発電設備を標準導入することにより、『環境価値付き電力』を提供することで、カーボンニュートラル社会の実現に向けて貢献してまいります。
当第２四半期連結累計期間の業績は、建築資材価格の高騰及び労務費が上昇いたしました結果、売上高329億22百万円（前年同期比1.1％増）、営業利益20億45百万円（前年同期比40.4％減）、受注残高は1,256億11百万円（前期比1.3％増）となりました。
②賃貸仲介事業
賃貸仲介事業におきましては、管理物件数の増加に伴い、更新手数料が堅調に推移いたしましたが、企業の本社移転案件やテナント紹介等の成約が減少いたしました結果、当第２四半期連結累計期間の業績は、売上高33億30百万円（前年同期比1.0％減）、営業利益６億69百万円（前年同期比23.1％減）となりました。
③売買仲介事業
売買仲介事業におきましては、グループ各社と連携したＣＲＥ（企業不動産）ソリューションの提案による法人取引の強化を図りながら、不動産売却サポートサービス「マイホームオークション」を積極的に活用し、売主・買主双方に透明性の高い取引を推進してまいりました結果、仲介手数料及び取扱高は堅調に推移いたしました。
当第２四半期連結累計期間の業績は、売上高40億22百万円（前年同期比16.8％増）、営業利益16億88百万円（前年同期比82.3％増）となりました。
④不動産管理事業
不動産管理事業におきましては、管理物件数の増加に伴い、管理手数料売上や長期営繕工事などのメンテナンス売上が堅調に推移するとともに、時間貸駐車場「ナビパーク」などの賃貸事業売上も順調に進捗いたしました結果、当第２四半期連結累計期間の業績は、売上高439億13百万円（前年同期比4.6％増）、営業利益61億84百万円（前年同期比10.9％増）となりました。
⑤分譲不動産事業
分譲不動産事業におきましては、「スターツプロシード投資法人」へ賃貸住宅１棟の譲渡、分譲マンション「アルファグランデ成田八番街」（千葉県成田市）や新築分譲戸建「クラシードゆりのき台Ⅲ」（千葉県八千代市：総戸数３戸）の販売等により、当第２四半期連結累計期間の業績は、売上高15億２百万円（前年同期比1.3％増）、営業損失72百万円（前年同期営業損失１億75百万円）となりました。
なお、当第２四半期連結累計期間における契約残高は、新築分譲戸建「クラシードゆりのき台Ⅲ」及び「クラシード葛西Ⅸ」（東京都江戸川区：総戸数２戸）の販売開始により、既に販売が完了しております「アルファグランデ日暮里」（東京都荒川区：総戸数44戸）等と合わせまして、51戸27億38百万円となりました。
⑥出版事業
出版事業におきましては、会員数400万人超を有する女性向けウェブサイト「オズモール」の成功報酬型送客サービス「オズのプレミアム予約」では、少人数での利用を中心に利用者数が増加しております。また、「スターツ出版文庫」等の書籍・コミック販売におきましては、SNS等によるターゲット層に合わせたプロモーション活動にも注力いたしました結果、本年12月に映画化される「あの花が咲く丘で、君とまた出会えたら。」等、書籍・電子書籍及び電子コミックの販売も順調に推移しております。
当第２四半期連結累計期間の業績は、売上高37億84百万円（前年同期比32.1％増）、営業利益10億56百万円（前年同期比81.7％増）となりました。
⑦ホテル・レジャー事業
ホテル・レジャー事業におきましては、新型コロナウイルスの感染症法上の位置付けが５類となるなど社会活動の正
常化が進み、国内レジャー需要が好調に推移したしました結果、当第２四半期連結累計期間の業績は、売上高56億96百万円（前年同期比57.6％増）、営業利益４億70百万円（前年同期営業損失２億16百万円）となりました。
⑧高齢者支援・保育事業
高齢者支援・保育事業におきましては、９月に「ケアステーション きらら高砂 訪問介護」（東京都葛飾区）を開設いたしました。既存事業所の稼働は堅調に推移いたしましたが、人員増やベースアップによる人件費の増加、人材採用・育成活動に積極的に取り組みました結果、当第２四半期連結累計期間の業績は、売上高57億22百万円（前年同期比4.0％増）、営業利益２億64百万円（前年同期比22.7％減）となりました。
⑨コンサルティング事業
コンサルティング事業におきましては、スターツプロシード投資法人の運用委託に係る報酬、少額短期保険契約件数が堅調に推移する一方、昨年10月を始期とする火災保険の契約期間改定に伴う駆け込み需要の反動により、損害保険代理店手数料が減少いたしました結果、当第２四半期連結累計期間の業績は、売上高37億６百万円（前年同期比9.1％増）、営業利益６億26百万円（前年同期比12.0％減）となりました。
⑩物販・文化事業
物販・文化事業におきましては、カードキーシステム「シャーロック」シリーズの製造・販売、美術館の運営を行っております。当第２四半期連結累計期間の業績は、売上高３億82百万円（前年同期比3.0％増）、営業利益49百万円（前年同期比104.6％増）となりました。
（2）キャッシュ・フローの状況
当第２四半期連結会計期間末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）の残高は、前連結会計年度末と比べて99億39百万円の資金を使用し、685億46百万円の残高となりました。
当第２四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動によるキャッシュ・フローは、建設工事等の仕入債務の減少27億27百万円、仕掛販売用不動産の仕入等による棚卸資産の増加22億12百万円、法人税等の支払51億45百万円の一方で、税金等調整前四半期純利益145億20百万円等により26億97百万円の資金を獲得（前年同四半期は64億75百万円の資金を獲得）いたしました。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動によるキャッシュ・フローは、「北8西1地区第一種市街地再開発事業」及び「横浜文化体育館再整備事業」における民間収益施設の建設及び賃貸不動産等の取得等により123億15百万円の資金を使用（前年同四半期は41億85百万円の資金を使用）いたしました。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動によるキャッシュ・フローは、運転資金等の銀行借入の一方で、剰余金の配当24億76百万円により８億48百万円の資金を使用（前年同四半期は35億６百万円の資金を使用）いたしました。
（3）会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
前事業年度の有価証券報告書に記載した「経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」中の会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定の記載について重要な変更はありません。
（4）資産、負債、純資産に関する分析
当第２四半期連結会計期間末の総資産額は2,927億52百万円となり、前連結会計年度末と比較し３億47百万円減少いたしました。これは、主に仕掛販売用不動産及び有形固定資産が増加した一方で、現金及び預金が減少したことによるものであります。
負債総額は1,402億17百万円となり、前連結会計年度末と比較し77億96百万円減少いたしました。これは、主に買掛金及び未払金の減少によるものであります。
純資産額は1,525億35百万円となり、前連結会計年度末と比較し74億49百万円増加いたしました。これは、主に利益剰余金の増加によるものであります。
（5）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
当第２四半期連結累計期間において、当社グループが優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題について重要な変更はありません。
（6）研究開発活動
該当事項はありません。
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