【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において判断したものであります。
(１）財政状態及び経営成績の状況
a.財政状態
当第２四半期連結会計期間末の資産残高は2兆6,980億円で、対前期末637億円増加、負債残高についても1兆9,899億円で、対前期末11億円減少しております。当第２四半期連結会計期間末の純資産残高については7,081億円で、対前期末648億円増加しております。
b.経営成績
当第２四半期連結累計期間における、わが国経済は、新型コロナウイルス感染症による行動制限や水際対策の緩和等、社会・経済活動の正常化に向けた動きが進展した一方、国際情勢の緊迫化に伴う原材料価格の上昇や円安の急速な進行等、経済全体の先行きは不透明な状況が続いております。
当第２四半期連結累計期間の業績は、引き続き住宅市場の底堅い需要による分譲マンションの計上戸数の増加、売買仲介の好調、ホテル需要の一定回復等により、売上高4,450億円（前年同四半期比＋8.1％）、営業利益459億円（同＋36.9％）、経常利益408億円（同＋51.9％）、親会社株主に帰属する四半期純利益269億円（同＋88.1％）で増収増益となりました。
なお、当第２四半期連結累計期間における、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する四半期純利益は、ホールディングス体制への移行前も含めて、過去最高となりました。
四半期別売上高・営業利益（累計）
（億円）
第１四半期
第２四半期
第３四半期
第４四半期
2023年３月期 売上高
2,203
4,450
－
－
2022年３月期 売上高
1,873
4,118
6,341
9,890
2021年３月期 売上高
1,503
3,839
5,926
9,077
2023年３月期 営業利益
249
459
－
－
2022年３月期 営業利益
107
335
532
838
2021年３月期 営業利益
△35
170
301
565
セグメント別では、戦略投資事業、不動産流通事業は増収増益、都市開発事業は増収減益、管理運営事業は減収増益となりました。（前年同四半期比）
売上高
（億円）
前第２四半期
当第２四半期
比較
前期
合計
4,118
4,450
333
9,890
都市開発
1,064
1,357
293
3,258
戦略投資
195
338
144
670
管理運営
1,790
1,520
△ 270
3,838
不動産流通
1,177
1,326
149
2,345
全社・消去
△108
△ 91
17
△220
営業利益
（億円）
前第２四半期
当第２四半期
比較
前期
合計
335
459
124
838
都市開発
214
204
△ 10
519
戦略投資
60
86
26
147
管理運営
△49
18
67
△1
不動産流通
150
191
41
261
全社・消去
△40
△ 41
△ 1
△89
① 都市開発事業
売上高は1,357億円（前年同四半期比＋27.6％）、営業利益は204億円（同△4.6％）となりました。
下段売上高内訳の「都市（賃貸商業施設）」では、当第２四半期連結累計期間は、東急プラザを始めとする当社グループの主要な商業施設の一定の回復、「住宅分譲」では、分譲マンションの計上戸数の増加、「住宅その他」では、賃貸住宅のアセット売却の増加等により増収の一方、「都市その他」では、前年同四半期におけるアセット売却の反動減等により、セグメント全体では増収減益となりました。
オフィスマーケットは、テレワーク等の働き方の多様化により、オフィスビルの需要縮小等が懸念されておりますが、当社が数多く保有する渋谷エリアを中心に堅調に推移しております。空室率（オフィスビル・商業施設）は、2022年７月に新規竣工した「九段会館テラス」（東京都千代田区）の影響で、一時的に2.7％と上昇しておりますが、同物件のリーシングは順調に進捗しております。なお、「九段会館テラス」を除く空室率（オフィスビル・商業施設）は、0.9％と引き続き低水準を維持しております。
分譲マンションの販売は、引き続き底堅い需要により堅調に推移しております。当第２四半期連結累計期間の分譲マンションは、「ブランズシティ湘南台」（神奈川県藤沢市）や「グレーシア湘南藤沢テラス」（神奈川県藤沢市）を新規竣工引渡物件として計上した他、完成在庫の販売も進捗しております。マンションの通期売上予想に対する契約済み割合は、期首の58％から90％（同＋２Ｐ）に進捗しております。
（億円）
前第２四半期
当第２四半期
比較
前期
売上高
1,064
1,357
293
3,258
営業利益
214
204
△ 10
519
売上高内訳
（億円）
前第２四半期
当第２四半期
比較
前期
都市
732
537
△195
1,694
都市（賃貸オフィス）
259
265
6
510
都市（賃貸商業施設）
195
207
12
396
都市その他
278
65
△213
788
住宅
332
820
488
1,564
住宅分譲
276
574
298
1,399
住宅その他
56
246
190
166
賃貸オフィス・賃貸商業施設：空室率
2020年３月期末
2021年３月期末
2022年３月期末
当第２四半期末
0.6％
1.3％
1.3％
2.7％
※新規竣工した「九段会館テラス」を除く当第２四半期末の空室率：0.9％
住宅分譲：分譲マンション
（戸）
前第２四半期
当第２四半期
比較
前期
計上戸数
464
796
332
2,194
新規供給戸数
855
629
△226
1,549
契約戸数
995
805
△190
1,833
期末完成在庫
587
367
△220
661
② 戦略投資事業
売上高は338億円（前年同四半期比＋73.8％）、営業利益は86億円（同＋44.3％）となりました。
下段売上高内訳の「インフラ・インダストリー」に含まれる、物流施設のアセット売却収益や再生可能エネルギー事業の稼働施設の増加等により、増収増益となりました。
再生可能エネルギー事業は、稼働施設が計画通り増加する等、順調に拡大しており、全施設稼働後の総定格容量（持分換算前）は、1,338MWの規模となります。
（億円）
前第２四半期
当第２四半期
比較
前期
売上高
195
338
144
670
営業利益
60
86
26
147
売上高内訳
（億円）
前第２四半期
当第２四半期
比較
前期
インフラ・インダストリー
135
248
113
528
投資運用
39
41
2
83
海外
20
49
28
59
再生可能エネルギー発電施設
2020年３月期末
2021年３月期末
2022年３月期末
当第２四半期末
稼働施設数（件）
30
38
66
67
定格容量（MW）
487
730
882
937
※定格容量は、稼働済み発電施設の持分換算前の容量を記載しております。
③ 管理運営事業
売上高は1,520億円（前年同四半期比△15.1％）、営業利益は18億円と黒字転換いたしました。
前年同四半期は、新型コロナウイルス感染拡大に伴い、一部の自治体において緊急事態宣言やまん延防止等重点措置が発令され、運営施設は休業や営業時間の短縮等の影響がありましたが、当第２四半期連結累計期間は、行動制限の緩和等もあり、ホテル事業を中心に需要の一定の回復がみられました。
下記売上高内訳の「ウェルネスその他」は、前年同四半期におけるアセット売却収益の反動減、「ハンズ」は、株式譲渡に伴い前連結会計年度末より当社の連結範囲から除外されたため減収の一方、「マンション管理」はマンション工事の増加、「ホテル」「レジャー」「ヘルスケア」では、需要の一定の回復等により、セグメント全体では減収増益となりました。
なお、2022年９月末のマンション管理ストックは875千戸（うち総合管理戸数526千戸）となっております。
（億円）
前第２四半期
当第２四半期
比較
前期
売上高
1,790
1,520
△ 270
3,838
営業利益
△49
18
67
△1
売上高内訳
（億円）
前第２四半期
当第２四半期
比較
前期
管理
951
968
17
2,060
マンション管理
575
593
17
1,273
ビル管理
376
375
△0
786
ウェルネス
518
493
△24
1,073
ホテル
126
190
64
285
レジャー
53
68
15
160
ヘルスケア
115
132
18
238
ウェルネスその他
224
103
△121
390
ハンズ
273
－
△273
567
環境緑化等
48
58
10
138
※ホテル ：ハーヴェストクラブ、東急ステイ、リゾートホテル等
※レジャー ：ゴルフ場、スキー場等
※ヘルスケア：シニア住宅、フィットネス施設等
※ハンズ ：株式会社東急ハンズの全発行済株式の譲渡に伴い、前連結会計年度末より当社の連結範囲から除外
（2022年10月１日より株式会社ハンズに会社名を変更しています）
期末管理物件数
2020年３月期末
2021年３月期末
2022年３月期末
当第２四半期末
マンション(戸)
829,533
839,891
831,603
875,015
ビル等 (件)
1,561
1,532
1,626
1,632
④ 不動産流通事業
売上高は1,326億円（前年同四半期比＋12.6％）、営業利益は191億円（同＋27.0％）となりました。
東急リバブル㈱における「売買仲介」は、活況な不動産流通市場を捉えた取扱件数・平均取扱価格の上昇により、リテール部門・ホールセール部門ともに好調に推移し、「不動産販売」は、開発案件および大型案件の計上増等により、増収増益となりました。
（億円）
前第２四半期
当第２四半期
比較
前期
売上高
1,177
1,326
149
2,345
営業利益
150
191
41
261
売上高内訳
（億円）
前第２四半期
当第２四半期
比較
前期
仲介
773
881
108
1,467
売買仲介
330
385
55
690
不動産販売
409
460
51
706
販売受託等
34
36
1
71
賃貸住宅サービス
404
445
41
878
売買仲介
2021年３月期
2022年３月期
前第２四半期
当第２四半期
取扱件数（件）
25,635
28,750
14,229
14,731
取扱高（億円）
12,265
15,780
7,541
8,580
※リテール、ホールセールの合計値です。
(２）キャッシュ・フローの状況
当第２四半期連結会計期間末における現金及び現金同等物の残高は1,274億円となり、前期末と比較して264億円の減少となりました。
「営業活動によるキャッシュ・フロー」は、税金等調整前四半期純利益411億円、減価償却費216億円等による資金増加の一方、受託販売預り金の減少△241億円、仕入債務の減少△167億円等により、94億円の資金減少となりました。
「投資活動によるキャッシュ・フロー」は、有価証券及び投資有価証券の売却及び償還123億円等による資金増加の一方、固定資産の取得△480億円、有価証券及び投資有価証券の取得△280億円等により、633億円の資金減少となりました。
「財務活動によるキャッシュ・フロー」は、長期借入金の返済△620億円等による資金減少の一方、長期借入金の増加895億円、コマーシャル・ペーパーの増加200億円等により、453億円の資金増加となりました。
(３）経営方針・経営戦略等
当第２四半期連結累計期間において、当社グループが定めている経営方針・経営戦略等について重要な変更はありません。
(４）事業上及び財務上の対処すべき課題
当第２四半期連結累計期間において新たに発生した事業上及び財務上の対処すべき課題はありません。
(５）研究開発活動
該当事項はありません。