【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において判断したものであります。
(1) 財政状態及び経営成績の状況
①
経営成績当第１四半期連結累計期間における我が国経済は、ポストコロナで社会経済活動の正常化が進んでおり、個人消費、設備投資、生産が持ち直し、企業収益が改善に向かうなど、景気は緩やかに回復する動きがみられました。一方、長期化するウクライナ情勢等の地政学的リスクの増大や世界的な金融引き締めが続く中、海外の景気下振れが我が国へ与える影響、国内の物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等、景気の下振れリスクが強まっている状況にあります。当社グループの属する不動産業界におきましては、首都圏における2023年上半期(１～６月)の新築分譲マンションの平均価格が前年同期比36.3％増の8,873万円と上半期としては２年連続の上昇となり、過去最高値を大幅に更新いたしました。これは、建設費や土地代の高騰に加え、都心での高額物件の発売が全体を押し上げたことが主な要因とされております。また、初月契約率の平均が72.7％と好調の目安とされる70％を上半期としては３年連続で上回っております。一方で首都圏の上半期における発売戸数は前年同期比17.4％減の１万502戸と２年連続の減少となりました。これは、前年同期に都心での大型物件の発売があった反動と郊外物件において価格高騰を背景に集客が鈍化し、お客様の動向を見極めるために発売時期を遅らせる物件が目立ったことが主な要因とされております(㈱不動産経済研究所調査)。このような事業環境の下、当社グループといたしましては、新築分譲マンション事業及び賃貸マンション事業において、次の施策を継続して実施しております。①新築分譲マンション価格の上昇に対しては、事業用地の仕入れ段階から建設会社と連携をとり、積極的に情報交換を行うことで構造面を中心に安心・安全を最優先にした上で極力原価を抑えること及び地域ごとのお客様の「価格吸収力・追随性」を慎重に見極め、お客様にご納得いただける価格設定を行うことに注力しております。②少子高齢化が進む中で各地域の郊外から中心部への住み替えニーズ等に応えるべく、地方中核都市での新築分譲マンションの展開を推し進めております。既に供給実績のある都市に加え、これまで供給実績のない都市へ需給バランスを見極めた上で進出・展開を図り、新たな需要の掘り起こしに注力しております。③多様化するライフスタイルに対しては、少子高齢化、シングル・ディンクス世帯の増加という社会的背景の中で少人数向けのコンパクトマンションの開発を首都圏・関西圏をはじめ、地方中核都市においても展開を開始しております。また、ファミリー向けのマンションにおいても世代や家族構成を考慮した間取り・仕様の採用等、統一された商品の供給ではなく地域ごと物件ごとに一つ一つ手づくりすることでお客様に選ばれる商品の企画を心掛けております。また、ライフスタイルの多様性を鑑み立ち上げた賃貸コンパクトマンションブランドの「クレアグレイス」は、首都圏・関西圏をはじめとする大都市圏ばかりではなく、当社が推し進める地方中核都市の利便性の高い場所における潜在需要の掘り起こしを狙った開発等、特徴ある展開を推進しており、竣工済みの５物件の他に３物件の土地を取得済みであります。既に保有済みのオフィスビルの賃貸事業に加え、安定収益源の拡充に資する事業として賃貸マンション事業にも積極的に取り組んでおります。当第１四半期連結累計期間の業績におきましては、売上高は5,328百万円(前年同期比17.7％増)、営業利益は95百万円(前年同期は営業損失75百万円)、経常利益は28百万円(前年同期は経常損失137百万円)、親会社株主に帰属する四半期純利益は12百万円(前年同期は親会社株主に帰属する四半期純損失107百万円)となりました。なお、当社ではお客様への物件引渡しを基準に売上計上を行っております関係上、物件の竣工時期により四半期ごとの業績は大きく変動する傾向にあります。
株式会社九電工との資本業務提携に関連して、新築分譲マンションの共同事業ブランド「クレアネクスト」を立ち上げており、その第３弾の物件として「クレアネクスト尾ノ上 レジデンス(熊本県熊本市東区、地上14階建、79戸、2025年３月引渡し予定、共同事業主：株式会社九電工)」を2023年９月下旬より販売開始する予定であります。当物件は「ＺＥＨ-Ｍ Ｏriented」「免震構造」「オール電化」を兼ね備えた先進的なマンションとなっております。今後とも両社によるマンション共同開発、再開発・大規模開発案件等への協力と参画、省エネルギー・エコ対策等の施策を通じてシナジーを発揮しながら企業価値向上に取り組んでまいります。当社グループは、ＳＤＧs等「持続可能な社会の実現への取り組み」についても継続課題として捉えており、環境に配慮した物件や多様な付加価値へのさらなる取り組みを進めてまいります。以上の取り組みを継続実施することで長期経営計画「ＰＬＡＮ2030－ＣＬＡＲＥ ＣＨＡＬＬＥＮＧＥ－」の実現に向け着実に歩みを積み重ねてまいります。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。（不動産販売事業）不動産販売事業におきましては、当連結会計年度に地方圏を中心に17物件(地方圏13物件、首都圏４物件)の竣工・引渡しを予定しておりますが、当第１四半期連結累計期間においては「クレアホームズ月寒中央駅前(北海道札幌市豊平区)」「クレアホームズ山鼻 レジデンス(北海道札幌市中央区)」の２物件が予定どおりに竣工・引渡しとなりました。この結果、当第１四半期連結累計期間の売上高は4,396百万円(前年同期比20.8％増)、セグメント利益(営業利益)は226百万円(前年同期比543.0％増)となりました。今後とも、全国に展開する各営業拠点において、地域特性や様々なお客様ニーズに合致した用地取得や商品企画を行うことにより、当社の「クレア」ブランドの価値を高めてまいります。なお、次年度以降に竣工する物件の用地取得につきましては、順調に進捗しております。
（不動産賃貸・管理事業）都心５区のビル賃貸市場におきましては、６月はオフィスの拡張移転等があった一方で統合による解約の動きがあったことに加え、大規模ビル１棟の竣工があり空室面積が増えたことにより、平均空室率が6.48％と前月比0.32ポイント上昇しました。また、賃料につきましても新築・既存ビルの平均賃料が35ヶ月連続で下落しており(三鬼商事㈱調査)、引き続き今後の市場動向について注視する必要があります。このような環境下、既存テナントの継続確保と空室の早期解消を最重要課題と捉え、テナント企業のニーズを早期に把握し対応することでお客様満足度の向上に努めるとともに、当社所有ビルの立地優位性を活かした新規テナント獲得営業に注力しております。また、賃貸コンパクトマンションブランド「クレアグレイス」につきましては、当連結会計年度に１物件の竣工・賃貸開始を予定しております。マンション管理事業におきましては、引き続き管理組合並びにご入居者様からのニーズに即応するべく、専門性の高いサービスの提供に努めてまいります。具体的には、共用部分及び専有部分の設備に関するリニューアル工事のご提案、災害発生時におけるご入居者様同士のコミュニケーションツールのご提案等を行い、良好な居住空間・管理組合運営の維持向上など、お客様にとって価値あるサービスをご提供できるよう注力しております。ビル管理事業におきましては、引き続き新規の受注獲得営業に努めるとともに、原状復旧・入居工事や空調・電気設備の更新工事及び給排水設備改修等のスポット工事の受注に注力しております。この結果、当第１四半期連結累計期間の売上高は915百万円(前年同期比4.3％増)、セグメント利益(営業利益)は119百万円(同9.8％減)となりました。
②
財政状態当第１四半期連結会計期間末の総資産は、前連結会計年度末に比べ4,252百万円増加し33,215百万円となりました。これは、主に不動産販売事業関連で事業用地の仕入れ等が進捗したことで棚卸資産が増加したことによるものであります。負債は、前連結会計年度末に比べ4,369百万円増加し24,246百万円となりました。これは、主に借入金が増加したことによるものであります。純資産は、前連結会計年度末に比べ117百万円減少し8,969百万円となりました。これは、主に配当金の支払いを行ったことによるものであります。
(2) 経営方針・経営戦略等及び対処すべき課題当第１四半期連結累計期間において、当社グループにおける経営方針・経営戦略等及び対処すべき課題に重要な変更はありません。
(3) 研究開発活動該当事項はありません。
(4) 従業員数
①
連結会社の状況当第１四半期連結累計期間において、当社グループの従業員数に著しい変動はありません。
②
提出会社の状況当第１四半期累計期間において、当社の従業員数に著しい変動はありません。
(5) 生産、受注及び販売の実績当第１四半期連結累計期間において、生産、受注及び販売の実績に著しい変動はありません。
(6) 主要な設備当第１四半期連結累計期間において、新たに確定した重要な設備の新設計画は、以下のとおりであります。
会社名
名称
所在地
用途
投資予定金額
資金調達方法
着手及び完了予定年月
総額(千円)
既支払額(千円)
着手
完了
提出会社
(仮称)岸里プロジェクト
大阪府大阪市西成区
賃貸用住居
471,275
109,985
自己資金及び借入金
2023年４月
2024年12月
提出会社
(仮称)鴨池プロジェクト
鹿児島県鹿児島市
賃貸用住居
452,083
12,830
自己資金及び借入金
2023年４月
2025年１月
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