【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において判断したものであります。
(1) 財政状態及び経営成績の状況①
経営成績当第２四半期連結累計期間における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症が第７波に入ったもののウィズコロナの新たな段階への移行が進められる中、個人消費や設備投資、生産、雇用情勢が改善する傾向を示し景気は緩やかに持ち直す動きがみられました。一方、ウクライナ情勢等の地政学的リスクの増大や世界的な金融引き締めが続く中、海外の景気下振れが我が国へ与える影響や円安等に伴う物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等もあり、景気の下振れリスクが強まっている状況にあります。当社グループの属する不動産業界におきましては、首都圏における2022年度上半期(４月～９月)の新築分譲マンションの発売戸数が前年同期比4.2％減の12,271戸となりました。これは、建築資材の高騰等による先行き不透明感で新規供給が伸び悩んだことが主な要因とされております。また、平均価格については前年同期より5.5％減の6,333万円となりましたが、前年同期の最高値に次ぐ過去２番目の水準であり、依然として高値圏にあります。かかる状況下、初月契約率の平均については67.7％と好調の目安である70％を今回下回る結果となりました(㈱不動産経済研究所調査)。このような事業環境の下、当社グループといたしましては、新築分譲マンション事業及び不動産賃貸事業において、次の施策を継続して実施しております。①全国的に高齢化が進む中、コンパクトシティ化の流れによる「各地域の郊外から中心部への住み替えニーズ」等に応えるべく、地方中核都市での展開を推し進めており、これまで供給実績のある都市に加え、供給実績のない地方都市にも進出・展開を図ることによる新たな需要の掘り起こしに注力しております。②ライフスタイルの多様化に対応するべく商品企画面では、少子高齢化、シングル・ディンクス世帯の増加という時代背景の中で、少人数世帯向けのコンパクトなマンションの開発を首都圏・関西圏をはじめ、地方中核都市においても取り組みを開始しております。また、ファミリーマンションにおいても世代や家族構成を考慮した間取り・仕様の採用や働き方改革浸透によるテレワーク(在宅勤務)を考慮した仕様の提案を行うなど、画一的な商品供給を行うのではなく物件ごとに一つ一つ手づくりすることでお客様に選ばれる商品の供給を心掛けております。③地価の値上がりや一段と高くなった建設費を主因とする販売原価の上昇に対しては、事業用地仕入れ時より建設会社と連携を取り情報交換を積極的に行うことにより、構造面を中心に安心・安全を最優先にした上で極力原価を抑えることと、地域ごとのお客様の「価格吸収力・追随性」を慎重に見極め、手に届く範囲の価格設定を行うことに注力しております。④不動産賃貸事業においては、賃貸コンパクトマンションの新ブランド「クレアグレイス」を立ち上げております。この「クレアグレイス」は、首都圏・関西圏をはじめとする大都市圏ばかりではなく、当社が推進する地方中核都市の利便性の高い場所における開発、各地域における潜在需要の掘り起こしなど、特徴ある展開を目論んでいるところであり、竣工済みの３物件の他に３物件の土地を取得済みであります。既に保有済みのオフィスビルの賃貸事業に加え、安定収益源の確保に資する事業として、賃貸マンション事業にも積極的に取り組んでまいります。
当第２四半期連結累計期間の業績につきましては、売上高は9,831百万円(前年同期比6.2％増)、営業損失52百万円(前年同期は営業損失376百万円)、経常損失189百万円(前年同期は経常損失509百万円)、親会社株主に帰属する四半期純損失150百万円(前年同期は親会社株主に帰属する四半期純損失362百万円)となり、今年度当初に発表しております第２四半期連結累計期間の業績予想対比では、売上高、各損益の全てにおいて予想を上回る結果となりました。なお、当社ではお客様への物件引渡しを基準に売上計上を行っております関係上、物件の竣工時期により、四半期ごとの業績は大きく変動する傾向にあります。また、株式会社九電工との資本業務提携におきましては、新築分譲マンションの共同事業ブランドとして「クレアネクスト」を立ち上げ、その第１弾として「クレアネクスト古国府 ザ・タワー(大分県大分市、地上18階建、68戸、2024年２月引渡し予定)」を７月下旬から発売を開始し、第１期分は完売となりました。今後とも両社によるマンション共同開発、再開発・大規模開発案件等への協力と参画、省エネルギー・エコ対策等を通じてシナジーを発揮しながら、企業価値向上に取り組んでまいります。以上の施策等を継続実施することで長期経営計画「ＰＬＡＮ2030－ＣＬＡＲＥ
ＣＨＡＬＬＥＮＧＥ－」の実現に向け、着実に一歩一歩を積み重ねてまいります。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。
(不動産販売事業)不動産販売事業におきましては、当連結会計年度に12物件の竣工・引渡しを予定しておりますが、当第２四半期連結累計期間においては、第１四半期連結会計期間中の「クレアホームズ高知本町 ザ・パークフロント(高知県高知市)」に加え、第２四半期連結会計期間中の「クレアホームズ上田中央(長野県上田市)」、「クレアホームズ牛田中 ザ・プレミアム(広島県広島市東区)」、「クレアホームズ フラン北持田(愛媛県松山市)」の計４物件が予定どおりに竣工・引渡しとなりました。この結果、当第２四半期連結累計期間の売上高は8,007百万円(前年同期比6.9％増)、セグメント利益(営業利益)は167百万円(前年同期はセグメント損失(営業損失)62百万円)となりました。今後とも、全国に展開する各営業拠点において、地域特性や様々なお客様ニーズに合致した用地取得や商品企画を行うことにより、当社ブランドの価値を高めてまいります。
(不動産賃貸・管理事業)東京都心５区のビル賃貸市場におきましては、オフィス規模縮小による解約の影響がみられたものの、中規模のオフィスでは成約が進み、９月の平均空室率は6.49％と前月比横ばいで推移しましたが、好不調の目安とされる５％を20ヶ月連続で上回っております。また、賃料につきましても新築・既存ビルの平均賃料が26ヶ月連続で下落しており(三鬼商事㈱調査)、引き続き今後の動向を注視する必要があります。このような環境下、既存テナントの確保と空室の早期解消を最重要課題と捉え、テナント企業のニーズを早期に把握し対応することでお客様満足度の向上に努めるとともに、当社所有ビルの立地優位性を活かした新規テナント獲得営業に注力しております。また、賃貸コンパクトマンションブランド「クレアグレイス」につきましては、当連結会計年度に２物件の竣工を予定しております。マンション管理事業におきましては、引き続き管理組合並びにご入居者様からのニーズに即応するべく、専門性の高いサービスの提供に努めてまいります。具体的には、共用部分及び専有部分の設備に関するリニューアル工事のご提案、災害発生時におけるご入居者様同士のコミュニケーションツールのご提案等を行い、良好な居住空間及び管理組合運営の維持向上に注力しております。ビル管理事業におきましては、引き続き新規の受注獲得営業に努めるとともに、原状復旧・入居工事や空調設備・給排水設備改修等のスポット工事の受注に注力しております。この結果、当第２四半期連結累計期間の売上高は1,808百万円(前年同期比3.4％増)、セグメント利益(営業利益)は267百万円(同14.5％増)となりました。
②
財政状態当第２四半期連結会計期間末の総資産は、前連結会計年度末に比べ3,277百万円増加し32,519百万円となりました。これは、主に不動産販売事業関連で事業用地の仕入れ等が進捗したことで棚卸資産が増加したことによるものであります。負債は、前連結会計年度末に比べ3,556百万円増加し24,448百万円となりました。これは、主に不動産販売事業関連で事業用地の仕入れ等が進捗したことに伴う借入金が増加したことによるものであります。純資産は、前連結会計年度末に比べ279百万円減少し8,070百万円となりました。これは、主に親会社株主に帰属する四半期純損失を計上したことと配当金の支払いを行ったことによるものであります。
(2) キャッシュ・フローの状況当第２四半期連結累計期間における現金及び現金同等物(以下、「資金」といいます。)は、前連結会計年度末に比べて837百万円減少し、1,199百万円となりました。当第２四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。営業活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業における棚卸資産の増加による支出があった結果使用した資金は4,511百万円(前年同期は107百万円の獲得)となりました。投資活動によるキャッシュ・フローは、主に賃貸用住居の建設計画に伴う支出があった結果使用した資金は316百万円(前年同期は377百万円の使用)となりました。財務活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業における棚卸資産の増加による支出を借入金で賄った結果獲得した資金は3,991百万円(前年同期は646百万円の獲得)となりました。
(3) 経営方針・経営戦略等及び対処すべき課題当第２四半期連結累計期間において、当社グループにおける経営方針・経営戦略等及び対処すべき課題に重要な変更はありません。
(4) 研究開発活動該当事項はありません。
(5) 従業員数
①
連結会社の状況当第２四半期連結累計期間において、当社グループの従業員数に著しい変動はありません。
②
提出会社の状況当第２四半期累計期間において、当社の従業員数に著しい変動はありません。
(6) 生産、受注及び販売の実績当第２四半期連結累計期間において、生産、受注及び販売の実績に著しい変動はありません。
(7) 主要な設備当第２四半期連結累計期間において、主要な設備の著しい変動及び主要な設備の前連結会計年度末における計画の著しい変動はありません。
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