【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
文中の将来に関する事項は、当四半期報告書提出日現在において判断したものであります。
（１）経営成績の状況
当第２四半期連結累計期間におけるわが国経済は、企業収益・設備投資の改善や、雇用・所得環境の改善のもと、緩やかな回復基調が続いていますが、物価上昇、金融資本市場の変動等により、先行きが不透明な状況が続いています。
このような環境のなか、当第２四半期連結累計期間の経営成績は、売上高は前年同期比1,081億円（10.2％）の増収、営業利益は同比482億円（36.7％）の増益、親会社株主に帰属する四半期純利益は同比291億円（29.1％）の増益となりました。
なお、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する四半期純利益は、いずれも第２四半期（累計）における過去最高を更新しました。
また、足元における施設営業の好調な営業状況、純金利負担の改善を踏まえ、当期の連結業績予想を上方修正し、営業利益は3,350億円（前回予想3,300億円）、経常利益は2,550億円（前回予想2,450億円）、親会社株主に帰属する当期純利益は2,150億円（前回予想2,100億円）に変更しております。なお、売上高に変更はありません。
報告セグメントの経営成績は、次のとおりです。
なお、第１四半期連結会計期間より報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第４ 経理の状況 １ 四半期連結財務諸表 注記事項 （セグメント情報等）」の「２．報告セグメントの変更等に関する事項」に記載のとおりであります。
また、各セグメントの売上高は外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。
① 賃貸
当第２四半期(累計)
（2023.４.１～９.30）
前第２四半期(累計)
（2022.４.１～９.30）
増減
売上高
398,984
363,887
35,097
営業利益
88,418
75,314
13,104
前期に竣工した「50ハドソンヤード（米国・オフィス）」の収益・利益の拡大に加え、既存商業施設の売上伸長や、「ららぽーと門真・三井アウトレットパーク 大阪門真」の新規開業効果等により、セグメント全体では、350億円の増収、131億円の増益となりました。
なお、当第２四半期末における当社の首都圏オフィス空室率（単体）は、3.6％（第１四半期末の3.2％から0.4pt上昇）となりました。
＜売上高の内訳＞
当第２四半期(累計)
（2023.４.１～９.30）
前第２四半期(累計)
（2022.４.１～９.30）
増減
オフィス
218,803
207,218
11,584
商業施設
139,953
125,368
14,585
その他
40,227
31,300
8,927
合計
398,984
363,887
35,097
・貸付面積の状況（単位：千㎡）
当第２四半期末
（2023.９.30）
前第２四半期末
（2022.９.30）
増減
オフィス 所有
2,068
1,982
86
転貸
1,488
1,490
△2
商業施設 所有
2,009
1,895
114
転貸
646
636
10
・期末空室率推移（％）
2023/９
2023/３
2022/３
2021/３
2020/３
2019/３
オフィス・商業施設(連結)
4.4
4.3
3.0
2.9
2.3
1.8
首都圏オフィス(単体)
3.6
3.8
3.2
3.1
1.9
1.7
地方オフィス(単体)
4.3
2.8
3.7
3.5
1.3
1.8
＜当第２四半期（累計）における主要な新規・通期稼働物件＞
・新規稼働（当期稼働物件）
ららぽーと門真・
三井アウトレットパーク 大阪門真
大阪府門真市
2023年４月開業
商業施設
ららぽーと台中
台湾台中市
2023年５月開業
商業施設
・通期稼働（前期稼働物件）
ららぽーとブキッ・ビンタン
シティ センター
マレーシア
クアラルンプール
2022年１月開業
商業施設
三井アウトレットパーク 台南
台湾台南市
2022年２月開業
商業施設
ららぽーと福岡
福岡県福岡市
2022年４月開業
商業施設
50ハドソンヤード
米国ニューヨーク市
2022年６月竣工
オフィス
東京ミッドタウン八重洲
東京都中央区
2022年８月竣工
オフィス・ホテル・商業施設
ららぽーと堺
大阪府堺市
2022年11月開業
商業施設
＜単体の賃貸事業内訳＞
・全体
当第２四半期(累計)
（2023.４.１～９.30）
前第２四半期(累計)
（2022.４.１～９.30）
売上高
345,108
314,254
粗利益
59,609
44,963
粗利益率（％）
17.3
14.3
・オフィス・商業施設
オフィス
商業施設
首都圏
地方
合計
首都圏
地方
合計
売上高
155,870
12,039
167,910
81,616
46,424
128,041
貸付面積（千㎡）
2,552
280
2,832
1,437
893
2,330
棟数（棟）
95
23
118
68
27
95
空室率（％）
3.6
4.3
3.6
1.2
2.3
1.6
② 分譲
当第２四半期(累計)
（2023.４.１～９.30）
前第２四半期(累計)
（2022.４.１～９.30）
増減
売上高
319,538
287,515
32,023
営業利益
76,442
57,286
19,155
国内住宅分譲における「パークコート神宮北参道 ザ タワー」等の引渡しの進捗、投資家向け・海外住宅分譲等における資産回転の継続による投資家等への国内・海外の物件売却の推進により、セグメント全体では、320億円の増収、191億円の増益となりました。
なお、国内の新築マンション分譲の当期計上予定戸数3,350戸に対する当第２四半期末の契約進捗率は92％となりました。
＜売上高・営業利益の内訳＞
当第２四半期(累計)
（2023.４.１～９.30）
前第２四半期(累計)
（2022.４.１～９.30）
増減
国内住宅分譲
売上高
166,360
119,475
46,884
営業利益
36,324
13,208
23,115
投資家向け・海外住宅分譲等
売上高
153,178
168,040
△14,861
営業利益
40,118
44,078
△3,959
売上高合計
319,538
287,515
32,023
営業利益合計
76,442
57,286
19,155
＜国内住宅分譲内訳＞
・売上高等の内訳
当第２四半期(累計)
（2023.４.１～９.30）
前第２四半期(累計)
（2022.４.１～９.30）
増減
マンション
150,542
（1,390戸）
96,085
（1,550戸）
54,456
（△160戸）
首都圏
134,600
（1,025戸）
83,108
（1,319戸）
51,492
（△294戸）
その他
15,941
（365戸）
12,977
（231戸）
2,964
（134戸）
戸建
15,817
（186戸）
23,389
（280戸）
△7,571
（△94戸）
首都圏
15,817
（186戸）
23,283
（278戸）
△7,465
（△92戸）
その他
－
（0戸）
105
（2戸）
△105
（△2戸）
売上高合計
166,360
（1,576戸）
119,475
（1,830戸）
46,884
（△254戸）
・契約状況
マンション
戸建
合計
期首契約済み
(戸) (A)
4,256
118
4,374
期中契約
(戸) (B)
1,801
128
1,929
計上戸数
(戸) (C)
1,390
186
1,576
期末契約済み
(戸) (A)＋(B)－(C)
4,667
60
4,727
完成在庫
(戸)
30
5
35
新規発売
(戸)
1,797
131
1,928
（注）契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。
・期末完成在庫推移（戸）
2023/９
2023/３
2022/３
2021/３
2020/３
2019/３
マンション
30
55
82
150
128
141
戸建
5
0
7
17
58
30
合計
35
55
89
167
186
171
・当第２四半期（累計）における主要な計上物件（国内住宅分譲）
パークコート神宮北参道 ザ タワー
東京都渋谷区
マンション
パークマンション鳥居坂
東京都港区
マンション
パークホームズ文京小石川ヒルテラス
東京都文京区
マンション
パークホームズ仙台卸町
宮城県仙台市
マンション
ファインコート新百合ヶ丘グランレガシー
神奈川県川崎市
戸建
・当第２四半期（累計）における主要な計上物件（投資家向け・海外住宅分譲）
イノベーションスクエア PhaseⅡ
米国ボストン市
オフィス
アルタレボリューション
米国サマービル市
賃貸住宅
MFLP東名綾瀬
神奈川県綾瀬市
物流施設
MFLP所沢
埼玉県三芳町
物流施設
パークアクシス赤坂山王
東京都港区
賃貸住宅
パークアクシス大塚サウスレジデンス
東京都豊島区
賃貸住宅
③ マネジメント
当第２四半期(累計)
（2023.４.１～９.30）
前第２四半期(累計)
（2022.４.１～９.30）
増減
売上高
221,272
217,545
3,727
営業利益
29,948
32,135
△2,187
プロパティマネジメントは、リパーク（貸し駐車場）における前年同期比での稼働向上等により増収増益となりました。仲介・アセットマネジメント等は、前年同期に計上したプロジェクトマネジメントフィーの反動減等により、減収減益となりました。セグメント全体では、37億円の増収、21億円の減益となりました。
＜売上高・営業利益の内訳＞
当第２四半期(累計)
（2023.４.１～９.30）
前第２四半期(累計)
（2022.４.１～９.30）
増減
プロパティマネジメント
売上高（※１）
168,956
164,481
4,474
営業利益
19,389
18,530
858
仲介・アセットマネジメント等
売上高
52,316
53,063
△747
営業利益
10,559
13,604
△3,045
売上高合計
221,272
217,545
3,727
営業利益合計
29,948
32,135
△2,187
※１ 当第２四半期末のリパーク（貸し駐車場）管理台数の状況
リパーク管理台数：248,959台（前年同期末：254,065台）
・三井不動産リアルティの仲介事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）
当第２四半期(累計)
（2023.４.１～９.30）
前第２四半期(累計)
（2022.４.１～９.30）
増減
取扱高
件数
取扱高
件数
取扱高
件数
仲介
912,467
（18,484件）
902,358
（19,370件）
10,109
（△886件）
・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）
当第２四半期(累計)
（2023.４.１～９.30）
前第２四半期(累計)
（2022.４.１～９.30）
増減
取扱高
件数
取扱高
件数
取扱高
件数
販売受託
12,310
（124件）
17,870
（258件）
△5,559
（△134件）
④ 施設営業
当第２四半期(累計)
（2023.４.１～９.30）
前第２四半期(累計)
（2022.４.１～９.30）
増減
売上高
94,151
60,205
33,945
営業利益
12,590
△6,433
19,024
ホテル・リゾートのADRが大幅に改善したことや、東京ドームにおける稼働日数・来場者数の増加等により、セグメント全体では、339億円の増収、190億円の増益となりました。
＜売上高の内訳＞
当第２四半期(累計)
（2023.４.１～９.30）
前第２四半期(累計)
（2022.４.１～９.30）
増減
ホテル・リゾート
65,807
39,205
26,601
スポーツ・エンターテインメント
28,343
21,000
7,343
合計
94,151
60,205
33,945
・ホテル稼働率
当第２四半期(累計)
（2023.４.１～９.30）
前第２四半期(累計)
（2022.４.１～９.30）
増減
宿泊主体型ホテル
82％
80％
2pt
＜当第２四半期（累計）における主要な新規・通期稼働物件＞
・新規稼働物件（当期稼動物件）
ブルガリホテル東京
東京都中央区
2023年４月開業
ホテル
三井ガーデンホテル
横浜みなとみらいプレミア
神奈川県横浜市
2023年５月開業
ホテル
・通期稼働物件（前期稼働物件）
三井ガーデンホテル
柏の葉パークサイド
千葉県柏市
2022年７月開業
ホテル
⑤ その他
当第２四半期(累計)
（2023.４.１～９.30）
前第２四半期(累計)
（2022.４.１～９.30）
増減
売上高
131,298
127,892
3,405
営業利益
△1,043
△2,883
1,840
＜売上高の内訳＞
当第２四半期(累計)
（2023.４.１～９.30）
前第２四半期(累計)
（2022.４.１～９.30）
増減
新築請負・リフォーム等
113,233
111,785
1,448
その他
18,064
16,107
1,957
合計
131,298
127,892
3,405
・受注工事高内訳
当第２四半期(累計)
（2023.４.１～９.30）
前第２四半期(累計)
（2022.４.１～９.30）
増減
新築請負
64,600
62,500
2,100
（２）財政状態の状況
①資産
当第２四半期連結会計期間末の総資産は９兆5,271億円となり、前期末比で6,857億円増加しました。
主な増減としては、新規投資、為替影響等により、販売用不動産（仕掛販売用不動産、開発用土地、前渡金を含む）が2,426億円、有形及び無形固定資産が1,545億円、現金及び預金が1,489億円、投資有価証券が1,061億円増加しました。
②負債
当第２四半期連結会計期間末の有利子負債（短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、１年内償還予定の社債、ノンリコース１年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計額）は４兆6,550億円となり、前期末比で6,064億円増加しました。
なお、当第２四半期連結会計期間末の負債合計は、６兆3,520億円となり、前期末比で5,418億円増加しました。
③純資産
当第２四半期連結会計期間末の純資産合計は、３兆1,750億円となり、前期末比で1,438億円の増加となりました。これは、利益剰余金が1,095億円、為替換算調整勘定が628億円増加したこと等によります。
（３）キャッシュ・フローの状況
当第２四半期連結累計期間末における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ1,488億円増加し、2,811億円となりました。
当第２四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。
＜営業活動によるキャッシュ・フロー＞
当第２四半期連結累計期間は、営業活動により844億円のキャッシュ・アウトとなりました。これは税金等調整前四半期純利益2,083億円や減価償却費646億円等のキャッシュ・インに対し、販売用不動産の取得による支出等のキャッシュ・アウトが上回ったことによります。前年同期比では、販売用不動産の取得による支出が増加したこと等により、キャッシュ・アウトが686億円増加しております。
＜投資活動によるキャッシュ・フロー＞
当第２四半期連結累計期間は、投資活動により1,135億円のキャッシュ・アウトとなりました。これは有形及び無形固定資産の取得による支出等のキャッシュ・アウトによります。前年同期比では、有形及び無形固定資産の取得による支出が減少したこと等により、キャッシュ・アウトが1,133億円減少しております。
＜財務活動によるキャッシュ・フロー＞
当第２四半期連結累計期間は、財務活動により3,133億円のキャッシュ・インとなりました。これは、当第２四半期連結累計期間の営業活動および投資活動における資金需要に対し、コマーシャル・ペーパーの発行や借入金による調達を行ったこと等によります。前年同期比では、短期借入れによる収入が増加したこと等により、キャッシュ・インが800億円増加しております。
（４）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題につきましては、前事業年度の有価証券報告書からの重要な変更はありません。
（５）研究開発活動
当第２四半期連結累計期間におけるグループ全体の研究開発活動の金額は、337百万円となりました。
なお、当第２四半期連結累計期間において、当社グループの研究開発活動の状況に重要な変更はありません。
（６）主要な設備
当第２四半期連結累計期間において、新たに確定した重要な設備の新設の計画は、以下のとおりです。
セグメント
の名称
会社名
名称（所在地）
用途
主たる構造および規模
工期
投資予定金額
（百万円）
総額
既支払額
賃貸
台湾三井不動産股份有限公司
（在外子会社）
（仮称）三井ショッピングパークららぽーと高雄
（台湾高雄市）
商業施設
鉄筋コンクリート造、
地上６階、地下２階
延床面積 約206,000㎡
2023.６～2026.５
48,464
10,293