【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
文中の将来に関する事項は、当四半期報告書提出日現在において判断したものであります。
（１）経営成績の状況
当第１四半期連結累計期間におけるわが国経済は、企業収益・設備投資の改善や、雇用・所得環境の改善のもと、緩やかな回復基調が続いていますが、金融資本市場の変動、エネルギー価格の高止まりや原材料高騰による物価上昇等により、先行きが不透明な状況が続いています。
このような環境のなか、当第１四半期連結累計期間の経営成績は、売上高は前年同期比153億円（△2.7％）の減収、営業利益は賃貸、国内住宅分譲及び施設営業における利益の伸長等により同比32億円（4.3％）の増益、親会社株主に帰属する四半期純利益は特別利益（投資有価証券売却益）の計上等により同比329億円（62.2％）の増益となりました。
なお、営業利益、親会社株主に帰属する四半期純利益は、いずれも２期連続で第１四半期における過去最高を更新しました。
報告セグメントの経営成績は、次のとおりです。
なお、当第１四半期連結会計期間より報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第４ 経理の状況１ 四半期連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等）」の「２．報告セグメントの変更等に関する事項」に記載のとおりであります。
また、各セグメントの売上高は外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。
① 賃貸
当第１四半期
（2023.4.1～6.30）
前第１四半期
（2022.4.1～6.30）
増減
売上高
197,818
179,741
18,077
営業利益
44,140
39,410
4,730
前期に竣工した「50ハドソンヤード（米国・オフィス）」の収益・利益の拡大に加え、既存商業施設の売上伸長や、「ららぽーと門真・三井アウトレットパーク 大阪門真」の新規開業効果等により、セグメント全体では、180億円の増収、47億円の増益となりました。
なお、当第１四半期末における当社の首都圏オフィス空室率（単体）は、3.2％（前期末の3.8％から0.6pt改善）となりました。
＜売上高の内訳＞
当第１四半期
（2023.4.1～6.30）
前第１四半期
（2022.4.1～6.30）
増減
オフィス
108,649
101,247
7,401
商業施設
69,489
62,757
6,732
その他
19,679
15,736
3,942
合計
197,818
179,741
18,077
・貸付面積の状況（単位：千㎡）
当第１四半期末
（2023.6.30）
前第１四半期末
（2022.6.30）
増減
オフィス 所有
2,092
1,815
277
転貸
1,498
1,484
14
商業施設 所有
1,957
1,897
60
転貸
656
638
18
・期末空室率推移（％）
2023/6
2023/3
2022/3
2021/3
2020/3
2019/3
オフィス・商業施設(連結)
3.9
4.3
3.0
2.9
2.3
1.8
首都圏オフィス(単体)
3.2
3.8
3.2
3.1
1.9
1.7
地方オフィス(単体)
3.9
2.8
3.7
3.5
1.3
1.8
＜当第１四半期における主要な新規・通期稼働物件＞
・新規稼働（当期稼動物件）
ららぽーと門真・
三井アウトレットパーク 大阪門真
大阪府門真市
2023年４月開業
商業施設
・通期稼働（前期稼動物件）
ららぽーとブキッ・ビンタン
シティ センター
マレーシア
クアラルンプール
2022年１月開業
商業施設
三井アウトレットパーク 台南
台湾台南市
2022年２月開業
商業施設
ららぽーと福岡
福岡県福岡市
2022年４月開業
商業施設
50ハドソンヤード
米国ニューヨーク市
2022年６月竣工
オフィス
東京ミッドタウン八重洲
東京都中央区
2022年８月竣工
オフィス・ホテル・商業施設
ららぽーと堺
大阪府堺市
2022年11月開業
商業施設
＜単体の賃貸事業内訳＞
・全体
当第１四半期
（2023.4.1～6.30）
前第１四半期
（2022.4.1～6.30）
売上高
172,204
156,085
粗利益
30,081
24,916
粗利益率（％）
17.5
16.0
・オフィス・商業施設
オフィス
商業施設
首都圏
地方
合計
首都圏
地方
合計
売上高
77,968
5,955
83,923
40,319
23,722
64,041
貸付面積（千㎡）
2,556
281
2,837
1,436
903
2,338
棟数（棟）
97
23
120
69
27
96
空室率（％）
3.2
3.9
3.3
1.2
1.6
1.4
② 分譲
当第１四半期
（2023.4.1～6.30）
前第１四半期
（2022.4.1～6.30）
増減
売上高
146,157
202,432
△56,275
営業利益
30,118
42,907
△12,788
国内住宅分譲は、「パークコート神宮北参道 ザ タワー」の引渡しの進捗等により、増収増益となりました。投資家向け・海外住宅分譲等は契約済み物件の引渡しが主に第２四半期以降であるため減収減益となりましたが、通期業績予想の達成に向けて順調に進捗しています。セグメント全体では、562億円の減収、127億円の減益となりました。
なお、国内の新築マンション分譲の当期計上予定戸数3,350戸に対する契約進捗率は87％となりました。
＜売上高・営業利益の内訳＞
当第１四半期
（2023.4.1～6.30）
前第１四半期
（2022.4.1～6.30）
増減
国内住宅分譲
売上高
115,518
76,102
39,415
営業利益
28,661
10,310
18,350
投資家向け・海外住宅分譲等
売上高
30,638
126,330
△95,691
営業利益
1,456
32,596
△31,139
売上高合計
146,157
202,432
△56,275
営業利益合計
30,118
42,907
△12,788
＜国内住宅分譲内訳＞
・売上高等の内訳
当第１四半期
（2023.4.1～6.30）
前第１四半期
（2022.4.1～6.30）
増減
マンション
105,152
（982戸）
62,605
（1,011戸）
42,547
（△29戸）
首都圏
94,514
（735戸）
60,720
（976戸）
33,794
（△241戸）
その他
10,637
（247戸）
1,885
（35戸）
8,752
（212戸）
戸建
10,365
（112戸）
13,497
（159戸）
△3,131
（△47戸）
首都圏
10,365
（112戸）
13,392
（157戸）
△3,026
（△45戸）
その他
－
（0戸）
104
（2戸）
△104
（△2戸）
売上高合計
115,518
（1,094戸）
76,102
（1,170戸）
39,415
（△76戸）
・契約状況
マンション
戸建
合計
期首契約済み
(戸) (A)
4,256
118
4,374
期中契約
(戸) (B)
660
52
712
計上戸数
(戸) (C)
982
112
1,094
期末契約済み
(戸) (A)＋(B)－(C)
3,934
58
3,992
完成在庫
(戸)
36
0
36
新規発売
(戸)
780
65
845
（注）契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。
・期末完成在庫推移（戸）
2023/6
2023/3
2022/3
2021/3
2020/3
2019/3
マンション
36
55
82
150
128
141
戸建
0
0
7
17
58
30
合計
36
55
89
167
186
171
・当第１四半期における主要な計上物件（国内住宅分譲）
パークコート神宮北参道 ザ タワー
東京都渋谷区
マンション
パークマンション鳥居坂
東京都港区
マンション
パークホームズ文京小石川ヒルテラス
東京都文京区
マンション
パークホームズ仙台卸町
宮城県仙台市
マンション
ファインコート新百合ヶ丘グランレガシー
神奈川県川崎市
戸建
・当第１四半期における主要な計上物件（投資家向け・海外住宅分譲等）
パークアクシス赤坂山王
東京都港区
賃貸住宅
パークアクシス大塚サウスレジデンス
東京都豊島区
賃貸住宅
③ マネジメント
当第１四半期
（2023.4.1～6.30）
前第１四半期
（2022.4.1～6.30）
増減
売上高
109,952
106,717
3,235
営業利益
15,321
13,988
1,333
プロパティマネジメントは、リパーク（貸し駐車場）における前年同期比での稼働向上や費用削減効果等により増収増益となりました。仲介・アセットマネジメント等は、リハウス（個人向け仲介）における取引単価の向上等により、増収増益となりました。セグメント全体では、32億円の増収、13億円の増益となりました。
＜売上高・営業利益の内訳＞
当第１四半期
（2023.4.1～6.30）
前第１四半期
（2022.4.1～6.30）
増減
プロパティマネジメント
売上高（※１）
83,535
80,951
2,584
営業利益
9,108
8,210
898
仲介・アセットマネジメント等
売上高
26,416
25,765
651
営業利益
6,212
5,778
434
売上高合計
109,952
106,717
3,235
営業利益合計
15,321
13,988
1,333
※１ 当第１四半期末のリパーク（貸し駐車場）管理台数の状況
リパーク管理台数：250,377台（前年同期末：251,299台）
・三井不動産リアルティの仲介事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）
当第１四半期
（2023.4.1～6.30）
前第１四半期
（2022.4.1～6.30）
増減
取扱高
件数
取扱高
件数
取扱高
件数
仲介
459,300
（9,128件）
441,973
（9,489件）
17,326
（△361件）
・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）
当第１四半期
（2023.4.1～6.30）
前第１四半期
（2022.4.1～6.30）
増減
取扱高
件数
取扱高
件数
取扱高
件数
販売受託
11,084
（101件）
4,912
（79件）
6,172
（22件）
④ 施設営業
当第１四半期
（2023.4.1～6.30）
前第１四半期
（2022.4.1～6.30）
増減
売上高
45,892
26,401
19,491
営業利益
5,595
△5,426
11,021
ホテル・リゾートのADRが大幅に改善したことや、東京ドームにおける稼働日数・来場者数の増加等により、セグメント全体では、194億円の増収、110億円の増益となりました。
＜売上高の内訳＞
当第１四半期
（2023.4.1～6.30）
前第１四半期
（2022.4.1～6.30）
増減
ホテル・リゾート
32,393
17,488
14,904
スポーツ・エンターテインメント
13,498
8,912
4,586
合計
45,892
26,401
19,491
・ホテル稼働率
当第１四半期
（2023.4.1～6.30）
前第１四半期
（2022.4.1～6.30）
増減
宿泊主体型ホテル
82％
80％
2pt
＜当第１四半期における主要な新規・通期稼働物件＞
・新規稼働物件（当期稼動物件）
ブルガリホテル東京
東京都中央区
2023年４月開業
ホテル
三井ガーデンホテル
横浜みなとみらいプレミア
神奈川県横浜市
2023年５月開業
ホテル
・通期稼働物件（前期稼働物件）
三井ガーデンホテル
柏の葉パークサイド
千葉県柏市
2022年７月開業
ホテル
⑤ その他
当第１四半期
（2023.4.1～6.30）
前第１四半期
（2022.4.1～6.30）
増減
売上高
61,543
61,423
119
営業利益
△1,838
△2,020
182
＜売上高の内訳＞
当第１四半期
（2023.4.1～6.30）
前第１四半期
（2022.4.1～6.30）
増減
新築請負・リフォーム等
53,009
54,020
△1,010
その他
8,533
7,403
1,130
合計
61,543
61,423
119
・受注工事高内訳
当第１四半期
（2023.4.1～6.30）
前第１四半期
（2022.4.1～6.30）
増減
新築請負
31,242
32,861
△1,619
（２）財政状態の状況
①資産
当第１四半期連結会計期間末の総資産は、９兆1,374億円となり、前期末比で2,960億円増加しました。
主な増減としては、時価評価等により投資有価証券が1,286億円、現金及び預金が1,093億円、新規投資等により有形及び無形固定資産が737億円増加しました。
②負債
当第１四半期連結会計期間末の有利子負債（短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、１年内償還予定の社債、ノンリコース１年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計額）は、４兆2,391億円となり、前期末比で1,905億円増加しました。
なお、当第１四半期連結会計期間末の負債合計は、５兆9,667億円となり、前期末比で1,565億円増加しました。
③純資産
当第１四半期連結会計期間末の純資産合計は、３兆1,707億円となり、前期末比で1,394億円の増加となりました。これは、その他有価証券評価差額金が718億円、利益剰余金が662億円増加したこと等によります。
（３）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題につきましては、前事業年度の有価証券報告書からの重要な変更はありません。
（４）研究開発活動
当第１四半期連結累計期間におけるグループ全体の研究開発活動の金額は、161百万円となりました。
なお、当第１四半期連結累計期間において、当社グループの研究開発活動の状況に重要な変更はありません。