【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
文中の将来に関する事項は、当四半期報告書提出日現在において判断したものであります。
（１）経営成績の状況
当第３四半期連結累計期間におけるわが国経済は、ウィズコロナの新たな段階への移行が進められる中、個人消費、設備投資、雇用情勢等は緩やかに持ち直していますが、世界的な金融引締め、ロシアのウクライナ侵攻等に伴うエネルギー価格の高騰、原材料高騰による物価上昇、円安の進行等により、先行きが不透明な状況となりました。
このような環境のなか、当第３四半期連結累計期間の経営成績は、売上高は前年同期比1,594億円（10.9％）の増収、営業利益は同比587億円（38.0％）の増益、親会社株主に帰属する四半期純利益は同比236億円（19.2％）の増益となりました。
なお、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する四半期純利益は、いずれも第３四半期（累計）における過去最高を更新しました。
2022年11月９日に公表いたしました通期の売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益の見通しに対し、当該予想数値の変更はありません。
報告セグメントの業績は、次のとおりです。
また、各セグメントの売上高は外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。
① 賃貸
当第３四半期(累計)
（2022.4.1～12.31）
前第３四半期(累計)
（2021.4.1～12.31）
増減
売上高
558,332
493,136
65,195
営業利益
115,063
101,488
13,574
「50ハドソンヤード（米国・オフィス）」の収益・利益の拡大に加え、既存商業施設の前年同期比での回復、「ららぽーと福岡（商業）」の新規開業効果等により、セグメント全体では、651億円の増収、135億円の増益となりました。
なお、当第３四半期末における当社の首都圏オフィス空室率（単体）は、東京ミッドタウン八重洲の竣工に伴う一時的な影響等により6.4％（第２四半期末の6.7％から0.3pt改善）となりました。
※東京ミッドタウン八重洲を除いた首都圏オフィス空室率は４％前半となります。
＜売上高の内訳＞
当第３四半期(累計)
（2022.4.1～12.31）
前第３四半期(累計)
（2021.4.1～12.31）
増減
オフィス
316,190
288,808
27,381
商業施設
194,289
166,635
27,653
その他
47,852
37,691
10,160
合計
558,332
493,136
65,195
・貸付面積の状況（単位：千㎡）
当第３四半期末
（2022.12.31）
前第３四半期末
（2021.12.31）
増減
オフィス 所有
1,969
1,923
46
転貸
1,493
1,439
54
商業施設 所有
1,920
1,803
117
転貸
638
574
64
・期末空室率推移（％）
2022/12
2022/3
2021/3
2020/3
2019/3
2018/3
オフィス・商業施設(連結)
5.8
3.0
2.9
2.3
1.8
2.4
首都圏オフィス(単体)
6.4
3.2
3.1
1.9
1.7
2.2
地方オフィス(単体)
3.5
3.7
3.5
1.3
1.8
2.3
＜当第３四半期（累計）における主要な新規・通期稼働物件＞
・新規稼働（当期稼働物件）
ららぽーとブキッ・ビンタン
シティ センター
マレーシア
クアラルンプール
2022年１月開業
商業施設
三井アウトレットパーク台南
台湾台南市
2022年２月開業
商業施設
ららぽーと福岡
福岡県福岡市
2022年４月開業
商業施設
50ハドソンヤード
米国ニューヨーク市
2022年６月竣工
オフィス
東京ミッドタウン八重洲
東京都中央区
2022年８月竣工
オフィス・ホテル・商業施設
ららぽーと堺
大阪府堺市
2022年11月開業
商業施設
・通期稼働（前期稼働物件）
ららぽーと上海金橋
中国上海市
2021年４月開業
商業施設
大宮門街 SQUARE
埼玉県さいたま市
2021年10月竣工
オフィス
イノベーション スクエア PhaseⅡ
米国ボストン市
2021年11月竣工
オフィス
ららステーション上海蓮花路
中国上海市
2021年12月開業
商業施設
＜単体の賃貸事業内訳＞
・全体
当第３四半期(累計)
（2022.4.1～12.31）
前第３四半期(累計)
（2021.4.1～12.31）
売上高
483,427
433,391
粗利益
73,759
65,007
粗利益率（％）
15.3
15.0
・オフィス・商業施設
オフィス
商業施設
首都圏
地方
合計
首都圏
地方
合計
売上高
235,632
18,063
253,696
119,679
61,668
181,348
貸付面積（千㎡）
2,568
282
2,851
1,447
867
2,314
棟数（棟）
98
23
121
71
28
99
空室率（％）
6.4
3.5
6.1
2.0
2.0
2.0
② 分譲
当第３四半期(累計)
（2022.4.1～12.31）
前第３四半期(累計)
（2021.4.1～12.31）
増減
売上高
426,970
405,586
21,384
営業利益
90,732
75,414
15,318
国内住宅分譲は、「パークコート千代田四番町」等の引渡しの進捗等により増収増益となりました。投資家向け・海外住宅分譲等は、「豊洲ベイサイドクロスタワー」等の国内外物件の投資家等への売却の進捗により増収増益となりました。セグメント全体では、213億円の増収、153億円の増益となりました。
なお、国内の新築マンション分譲の当期計上予定戸数3,250戸に対する当第３四半期末の契約進捗率は98％となりました。
＜売上高・営業利益の内訳＞
当第３四半期(累計)
（2022.4.1～12.31）
前第３四半期(累計)
（2021.4.1～12.31）
増減
国内住宅分譲
売上高
195,643
186,567
9,076
営業利益
29,555
20,521
9,033
投資家向け・海外住宅分譲等
売上高
231,326
219,019
12,307
営業利益
61,177
54,892
6,284
売上高合計
426,970
405,586
21,384
営業利益合計
90,732
75,414
15,318
＜国内住宅分譲内訳＞
・売上高等の内訳
当第３四半期(累計)
（2022.4.1～12.31）
前第３四半期(累計)
（2021.4.1～12.31）
増減
マンション
166,120
（2,093戸）
157,659
（2,398戸）
8,461
（△305戸）
首都圏
150,548
（1,807戸）
136,323
（1,851戸）
14,225
（△44戸）
その他
15,572
（286戸）
21,335
（547戸）
△5,763
（△261戸）
戸建
29,522
（351戸）
28,908
（377戸）
614
（△26戸）
首都圏
29,418
（349戸）
27,001
（345戸）
2,416
（4戸）
その他
104
（2戸）
1,906
（32戸）
△1,801
（△30戸）
売上高合計
195,643
（2,444戸）
186,567
（2,775戸）
9,076
（△331戸）
・契約状況
マンション
戸建
合計
期首契約済み
(戸) (A)
4,002
155
4,157
期中契約
(戸) (B)
2,533
305
2,838
計上戸数
(戸) (C)
2,093
351
2,444
期末契約済み
(戸) (A)＋(B)－(C)
4,442
109
4,551
完成在庫
(戸)
51
11
62
新規発売
(戸)
2,454
312
2,766
（注）契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。
・期末完成在庫推移（戸）
2022/12
2022/3
2021/3
2020/3
2019/3
2018/3
マンション
51
82
150
128
141
108
戸建
11
7
17
58
30
40
合計
62
89
167
186
171
148
・当第３四半期（累計）における主要な計上物件（国内住宅分譲）
パークコート千代田四番町
東京都千代田区
マンション
パークシティ柏の葉キャンパスサウスマークタワー
千葉県柏市
マンション
パークホームズ日本橋時の鐘通り
東京都中央区
マンション
ファインコート深沢七丁目 邸苑の街
東京都世田谷区
戸建
・当第３四半期（累計）における主要な計上物件（投資家向け・海外住宅分譲）
200アムステルダム
米国ニューヨーク市
マンション
ウエストエッジタワー
米国シアトル市
賃貸住宅
ザ・ゲージ
米国デンバー市
賃貸住宅
豊洲ベイサイドクロスタワー
東京都江東区
オフィス
コートランド
米国ニューヨーク市
マンション
③ マネジメント
当第３四半期(累計)
（2022.4.1～12.31）
前第３四半期(累計)
（2021.4.1～12.31）
増減
売上高
328,814
318,548
10,266
営業利益
47,915
41,557
6,358
プロパティマネジメントは、リパーク（貸し駐車場）における前年同期比での稼働向上や費用削減効果等により増収増益となりました。仲介・アセットマネジメント等は、大型の法人仲介案件の増加等により増収増益となりました。セグメント全体では、102億円の増収、63億円の増益となりました。
＜売上高・営業利益の内訳＞
当第３四半期(累計)
（2022.4.1～12.31）
前第３四半期(累計)
（2021.4.1～12.31）
増減
プロパティマネジメント
売上高（※１）
248,668
239,806
8,861
営業利益
28,048
22,792
5,255
仲介・アセットマネジメント等
売上高
80,146
78,741
1,404
営業利益
19,867
18,765
1,102
売上高合計
328,814
318,548
10,266
営業利益合計
47,915
41,557
6,358
※１ 当第３四半期末のリパーク（貸し駐車場）管理台数の状況
リパーク管理台数：251,689台（前年同期末：256,090台）
・三井不動産リアルティの仲介事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）
当第３四半期(累計)
（2022.4.1～12.31）
前第３四半期(累計)
（2021.4.1～12.31）
増減
取扱高
件数
取扱高
件数
取扱高
件数
仲介
1,383,824
（29,300件）
1,377,402
（30,748件）
6,422
（△1,448件）
・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）
当第３四半期(累計)
（2022.4.1～12.31）
前第３四半期(累計)
（2021.4.1～12.31）
増減
取扱高
件数
取扱高
件数
取扱高
件数
販売受託
21,645
（314件）
45,584
（576件）
△23,939
（△262件）
④ その他
当第３四半期(累計)
（2022.4.1～12.31）
前第３四半期(累計)
（2021.4.1～12.31）
増減
売上高
312,276
249,634
62,641
営業利益
△4,641
△26,199
21,558
全国旅行支援やインバウンドの回復により国内外の宿泊需要を獲得し、ホテル・リゾートのADR・稼働率が改善したことや、東京ドームにおいて稼働日数・来場者数が増加したこと等により、セグメント全体では、626億円の増収、215億円の営業損失の改善となりました。
＜売上高の内訳＞
当第３四半期(累計)
（2022.4.1～12.31）
前第３四半期(累計)
（2021.4.1～12.31）
増減
新築請負
109,517
113,944
△4,427
施設営業
67,266
33,783
33,483
東京ドーム
57,239
33,896
23,342
その他
78,252
68,010
10,242
合計
312,276
249,634
62,641
・受注工事高内訳
当第３四半期(累計)
（2022.4.1～12.31）
前第３四半期(累計)
（2021.4.1～12.31）
増減
新築請負
104,813
103,909
904
（２）財政状態の状況
①資産
当第３四半期連結会計期間末の総資産は、８兆8,414億円となり、前期末比で6,334億円増加しました。
主な増減としては、新規投資、為替影響等により、有形及び無形固定資産が4,173億円、販売用不動産（仕掛販売用不動産、開発用土地、前渡金を含む）が1,171億円増加しました。
②負債
当第３四半期連結会計期間末の有利子負債（短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、１年内償還予定の社債、ノンリコース１年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計額）は、４兆2,756億円となり、前期末比で6,083億円増加しました。
なお、当第３四半期連結会計期間末の負債合計は、５兆8,418億円となり、前期末比で5,476億円増加しました。
③純資産
当第３四半期連結会計期間末の純資産合計は、２兆9,996億円となり、前期末比で858億円の増加となりました。これは、その他有価証券評価差額金が993億円減少した一方で、為替換算調整勘定が962億円、利益剰余金が874億円増加したこと等によります。
（３）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題につきましては、前事業年度の有価証券報告書からの重要な変更は
ありません。
（４）研究開発活動
当第３四半期連結累計期間におけるグループ全体の研究開発活動の金額は、1,257百万円となりました。
なお、当第３四半期連結累計期間において、当社グループの研究開発活動の状況に重要な変更はありません。
（５）主要な設備
当第３四半期連結累計期間において、新たに確定した重要な設備の新設の計画は、以下のとおりです。
セグメント
の名称
会社名
名称（所在地）
用途
主たる構造および規模
工期
投資予定金額
（百万円）
総額
既支払額
賃貸
三井不動産
株式会社
（仮称）Rugby School Japan
（千葉県柏市）
（注）
学校
鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、一部木造、
地上４階
延床面積 約28,344㎡
2022.４～2023.７
12,192
1,871
”
三井不動産
レジデンシャル
株式会社
（仮称）パークウェルステイト湘南藤沢計画
（神奈川県藤沢市）
住宅
鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、
地上14階
延床面積 約45,345㎡
2022.４～2024.６
21,221
4,489
（注）学校の開設に関する認可申請中