【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
文中の将来に関する事項は、本四半期報告書提出日現在において当社グループ(当社及び連結子会社）が判断したものであります。(1) 財政状態及び経営成績の状況
① 経営成績の状況当第１四半期連結累計期間（2022年８月１日～2022年10月31日）におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響が徐々に収束に向かっており、緩やかではありますが社会経済活動の回復に向けた動きが見られる状況となっております。一方で、ウクライナ情勢の緊迫化等によるエネルギーや原材料価格の高騰に加え、日米の金利差の拡大による急激な円安等の進行等先行きは依然として不透明であり、市場の変動等の十分な注意が必要な状況にあります。当社グループが属する不動産業界におきましては、住居系不動産を中心とした投資用不動産につきましては、継続する低金利環境や円安等を背景に、海外投資家の国内不動産に対する注目度は高く、供給・需要とも継続して堅調に推移しているものの、土地価格及び建設工事費等の原価高騰による不動産価格の高額化等、引き続き注意を要する状況であります。このような事業環境下、当社グループは、各事業セグメントにおいて、以下のような取り組みを行いました。
不動産分譲事業においては、情報分析力、事業企画力などの強みを最大限に生かし、立地を厳選し、仕入れコストを低減することによる市況変動リスクへの耐性強化を図りながら物件調達力の強化を推進しております。また主要ブランド『MIJAS（ミハス）』『EL FARO（エルファーロ）』事業の販売活動においては、「エルファーロ大岡山」（東京都目黒区）１棟（前年同四半期では３棟）の引渡し、その他、開発事業用地１物件の引渡しを完了いたしております。 不動産賃貸事業においては、既存オーナー様向けに定期開催しておりました各種セミナーはやむなく中断しており、対面での接点が持ちづらい環境にありますが、非対面、遠隔地に対応したコミュニケーション活動、ＣＳ活動に積極的に取り組み、ＳＮＳの活用、入居者向けのＶＲ内見ツアーを導入するなど、環境の変化に対応した入居者募集活動を行うことにより、高稼働率を維持し、多様化するお客様のニーズを先取りしたサービスの提供・提案を行うことで、大切な資産の価値を保全、お客様満足度の向上、お客様との信頼関係の維持・向上に努めております。また、主要ブランドである『MIJAS（ミハス）』『EL FARO（エルファーロ）』シリーズにつきましては、商品創りから管理まで当社グループにて一貫した「ワンストップサービス」をご提供することにより、高品質、高稼働率の維持に努め、収益性の高い投資用不動産商品として高評価を得ております。投資用不動産シリーズのリピート購入に繋がるなど、グループ内の相乗効果を発揮しております。 不動産仲介事業においては、不動産分譲事業など他事業を含めた独自の情報網を活用し、顧客ニーズに合わせた物件紹介を行うことで、収益拡大に努めております。 請負事業においては、当社グループによる『MIJAS（ミハス）』シリーズ２棟（施工中）、『EL FARO（エルファーロ）』シリーズ４棟（施工中）の設計監理・施工、その他管理物件の特性に合わせたリフォーム・リノベーションを行い収益獲得に努めました。
以上の結果、当社グループの当第１四半期連結累計期間における、売上高は16億86百万円（前年同四半期比0.2％増）、営業利益82百万円（前年同四半期比29.6％減）、経常利益14百万円（前年同四半期比83.2％減）、また、当第１四半期連結会計期間において、株式会社協栄組を子会社化したことにより、負ののれん発生益を特別利益に計上し、親会社株主に帰属する四半期純利益28百万円（前年同四半期比48.5％減）となりました。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。
[不動産分譲事業]不動産分譲事業においては、賃貸マンション事業『EL FARO（エルファーロ）』シリーズ１棟の引渡し、その他開発事業用地の売却等を行いました。その結果、売上高は10億13百万円（前年同四半期比6.8％減）、セグメント利益は90百万円（前年同四半期比1.1％減）となりました。 [不動産賃貸事業]不動産賃貸事業においては、プロパティーマネージメント報酬等により、売上高は５億９百万円（前年同四半期比1.5％増）、セグメント利益は39百万円（前年同四半期比35.5％減）となりました。 [不動産仲介事業]不動産仲介事業においては、不動産媒介報酬により、売上高は２百万円（前年同四半期比76.3％減）、セグメント利益は２百万円（前年同四半期比73.5％減）となりました。 [請負事業]請負事業につきましては、工事請負の施工及びリフォーム工事等により、売上高は１億41百万円（前年同四半期比88.9％増）、セグメント利益は11百万円（前年同四半期は２百万円のセグメント損失）となりました。
[その他]その他につきましては、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、主に保険代理業等により、売上高19百万円（前年同四半期比157.6％増）、セグメント利益は18百万円（前年同四半期比162.4％増）となりました。
② 財政状態当第１四半期連結会計期間末における総資産は、前連結会計年度末に比べ、41億77百万円増加し、181億64百万円となりました。これは、新規開発事業用地の取得、建築中の投資用不動産等により棚卸資産が41億27百万円増加したこと、連結子会社の増加等によるものです。また、負債においては、前連結会計年度末に比べ43億31百万円増加し、127億89百万円となりました。これは、新規開発事業用地等の取得資金の調達及び連結子会社の増加に起因して、短期借入金が14億21百万円、長期借入金（１年内返済予定の長期借入金を含む。）が25億32百万円増加したこと等によるものです。純資産においては、前連結会計年度末に比べ１億54百万円減少し、53億75百万円となり、自己資本比率においては、前連結会計年度末より10.0ポイント減少し、29.5％となりました。
(2)経営方針・経営戦略等当第１四半期連結累計期間において、当グループの経営方針・経営戦略等について重要な変更はありません。 (3)事業上及び財務上の対処すべき課題当第１四半期連結累計期間において、事業上及び財務上の対処すべき課題に重要な変更及び新たに生じた課題はありません。 (4)研究開発活動該当事項はありません。
(5)生産、受注及び販売の実績当社グループの不動産分譲事業は、建物の竣工後、購入者へ引渡しが行われる際に売上高が計上されるため、開発時期や工期等により四半期ごとの売上実績に偏向が生じる傾向にあります。当第１四半期連結累計期間のセグメント別業績の前年同四半期比増減率は次のとおりであります。
[連結セグメント別業績]
セグメントの名称
当第１四半期連結累計期間(自 2022年８月１日至 2022年10月31日)
金額(千円)
前年同四半期比増減率(%)
不動産分譲事業
共同事業物件
－
－
自社単独物件
1,013,269
△6.8
小計
1,013,269
△6.8
不動産賃貸事業
508,771
1.4
不動産仲介事業
2,787
△76.3
請負事業
141,601
90.0
そ の 他
19,865
157.6
合 計
1,686,296
0.2
(注)1.セグメント間取引については、相殺消去しております。2.不動産分譲事業における共同事業物件の売上高は各物件の総売上高に対し、当社グループ事業シェアに応じた当社グループの売上高であります。なお、当第１四半期連結累計期間における売上計上はありません。
(6)主要な設備該当事項はありません。
(7)従業員数① 連結会社の状況
当第１四半期連結累計期間において、連結子会社の増加等により、請負事業において27名増加しております。② 提出会社の状況
当第１四半期連結累計期間において、従業員の著しい増減はありません。
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