【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において当社グループ(当社及び連結子会社)が判断したものであります。
なお、第1四半期連結会計期間の期首より、「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日)等を適用しております。この結果、前第3四半期連結累計期間と会計処理が異なっておりますが、重要な影響がないため経営成績に関する説明におきまして増減額、前年同期比及び前年同四半期比はそのまま比較表記しております。
詳細は、「第4 経理の状況 1 四半期連結財務諸表 注記事項(会計方針の変更)」に記載のとおりであります。
(1)財政状態及び経営成績の状況
当第3四半期連結累計期間におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響は残るものの、行動制限の緩和等により経済社会活動の正常化・活性化が進み、緩やかな景気の回復が続いております。
当社グループが属する不動産業界においては、働き方改革や在宅勤務等の新しい暮らし方が住宅需要を押し上げ、金融緩和政策の継続等による下支えの効果も加わり、国内外投資家の投資意欲は引き続き旺盛であり、不動産マーケットは堅調な推移を見せております。一方で、原材料高騰による建築コストの上昇、部品等の供給不足による資材の納品遅れ、不動産取得競争の激化・取得価格の上昇等は依然顕著であり、マーケットに与える影響を注視すべき状況が続いております。
先行きについては、ウクライナ情勢悪化による資源等の供給不足や円安の進行による物価上昇、中国でのゼロコロナ政策による主要都市のロックダウン、米国をはじめ各国で金融引締め政策が進み金利の上昇傾向が強まる等、景気の下振れ要因が多数存在します。今後の不動産マーケットの動向は不透明であり、不動産事業の展開も引き続き慎重に進めていく必要があります。
このような先行きの見通しが非常に難しい事業環境ではありますが、当社は2021年2月に策定した第4次中期経営計画「IDEAL to REAL 2023」(2021年12月期から2023年12月期までの3ヶ年を対象)のもと、「転換&飛躍」を基本方針として、いかなる経済環境にも耐えうる強固な経営基盤を確立し、企業価値の最大化により持続的な成長を目指しております。
第4次中期経営計画初年度である2021年度は、中部電力株式会社(以下「中部電力」といいます。)を割当先とする第三者割当増資により、中部電力の連結子会社となり、中部電力グループとの分譲マンションや植物工場開発等の協業・連携がより進捗する等、様々なシナジー効果を発揮しております。同年10月には、優良な賃貸収益不動産を多数保有する株式会社ピカソ及び同社グループ会社7社(以下「ピカソグループ」といいます。)を子会社化する等、財務基盤の強化、安定収益構造への転換を着実に推進しました。
これらにより、2021年7月に株式会社格付投資情報センターより「A-」(安定的)、2022年9月には株式会社日本格付研究所より、2021年7月に取得した「A」から引き上げとなる「A+」(安定的)の格付を取得しており、「JPX日経インデックス400」について2021年度に続き2022年度(2022年8月31日~2023年8月30日)の構成銘柄に選定されております。この評価取得等を背景に、金融機関とのコミットメントライン契約の締結や社債の発行登録等、様々な投資機会を機動的・積極的に検討できる体制を整えております。
上記の取組み体制のもと、第4次中期経営計画の2年目である今期は過去最高益を更新する計画の達成に向けて順調に推移しております。
また、持続的な成長に向け、事業を通じて地域活性化に貢献できる取組みを続けるとともに、組織力の強化にも重点的に取組んでおります。
北海道北広島市において建設中の北海道日本ハムファイターズの新球場「ES CON FIELD HOKKAIDO(エスコンフィールドHOKKAIDO)」は、2022年12月に竣工、2023年3月に開業する予定です。当社は、新球場を核とした北海道ボールパークFビレッジ(総開発面積約36.7ha、以下「Fビレッジ」といいます。)におけるまちづくり構想に参画し、分譲マンション「レ・ジェイド北海道ボールパーク(北海道北広島市、総戸数118戸)」やシニアレジデンス開発を行っております。さらに、Fビレッジへの重要なアクセス拠点としてさらなる期待が集まるJR北広島駅での「駅西口周辺エリア活性化事業」について、当社は事業パートナーとして駅前開発を推進しており、同市全体に賑わいを創出できるよう事業に取組んでまいります。
持続的な成長、企業価値の向上を実現するために、社員又は社員が持つ知識、技能、資質等である「人的資本」のさらなる充実が重要であることを認識し、人材育成方針等の策定及び人的資本に係る情報開示の準備に着手しております。同時に、2021年12月に策定した女性活躍推進法に基づく一般事業主行動計画(計画期間:2022年1月1日~2024年12月31日)や健康経営のさらなる推進のために設置した「健康文化醸成チーム」等の取組みを通じた効果を発揮させ、財務情報だけでは測れない本質的な企業価値向上に注力してまいります。
引き続き、今期及び第4次中期経営計画最終年度である2023年度での「飛躍」を目指し全社一丸で邁進するとともに、2024年以降もさらなる成長を実現してまいります。
①第4次中期経営計画「IDEAL to REAL 2023」の進捗状況
前述のとおり、初年度である2021年度は、ピカソグループの子会社化等により、当初の計画を上回るペースで投資計画が進捗し、安定した賃貸収入確保による収益構造の「転換」を一気に実現しました。これに伴い、中期経営計画の最終年度である2023年12月期の賃貸利益割合等の経営指標の一部を修正しております。修正内容については、下記「5.経営目標」に詳細を記載しております。
この「転換」の実現により、今期及び次期は過去最高益の更新を実現し、さらなる「飛躍」を目指す計画であります。
第4次中期経営計画の詳細は下記のとおりとなります。
1.経営戦略基本方針
・想定外の経済環境の変化に耐えうる事業基盤を確立する。
いかなる経済環境下においても資金調達力を維持することができる、堅固な事業及び財務基盤を確立させること。
・収益構造の変換と事業領域の拡大を同時に実現する。
不動産賃貸事業の拡大により、フロー収益重視からストック収益重視への収益構造の転換を図ると同時に、事業の多様化及び事業展開地域の拡大を実現させること。
2.基本方針 「転換&飛躍」
「転換」
・長期収益不動産への積極投資、BS構造の改善
・フロー重視の経営からストック重視の経営へと転換
「飛躍」
・中部電力グループシナジーの発展
・売上高1,100億円、営業利益160億円の達成(中期経営計画最終年度)
3.経営戦略
・持続的かつ安定収益構造への転換
・事業の多様化、エリア戦略による既存コア事業の安定成長
・事業の多様化、エリア戦略による新規事業のコア化
・新領域の挑戦
・日本エスコングループシナジー強化
・5大都市を中心とした拠点拡大
・中部電力グループシナジー強化
・ESGの推進
4.業績計画
(単位:百万円)
2021年12月期
2022年12月期
2023年12月期
(実績)
第3四半期(実績)
通期(計画)
(計画)
売上高
79,017
50,582
100,000
110,000
営業利益
10,381
6,212
14,000
16,000
5.経営目標
2021年12月期
2022年12月期
2023年12月期
実績
計画
修正計画
(注)4
当初計画
当初計画比
増減率
賃貸利益割合
(注)1
21.2%
26.0%
30.0%
26.0%
4.0%
ROE
(自己資本利益率)
11.8%
13.0%
13.0%
13.0%
-
ROIC
(投下資本利益率)
(注)2
3.2%
4.0%
4.0%
4.0%
-
自己資本比率
24.8%
23.0%
21.0%
23.0%
△2.0%
長期収益不動産割合
(注)3
20.6%
21.0%
23.0%
18.0%
5.0%
純資産額
626億円
673億円
720億円
720億円
-
(注)1 賃貸利益割合:賃貸セグメント利益/セグメント利益合計(調整額除く)
2 ROIC(投下資本利益率):税引後営業利益/(株主資本+有利子負債)
3 長期収益不動産割合:固定資産計上の賃貸収益不動産/総資産
4 第4次中期経営計画初年度に投資計画の前倒し進捗や安定した賃貸収入確保による収益構造の「転換」を一気に実現し、2023年12月期の「賃貸利益割合」「自己資本比率」「長期収益不動産割合」の計画を2022年3月25日に修正しております。
6.投資計画
(単位:百万円)
2021年12月期
2022年12月期
2023年12月期
3ヶ年累計
(実績)
(計画)
(計画)
(計画)
収益不動産への投資額
76,799
40,000
60,000
130,000
その他開発への投資額
19,191
30,000
35,000
90,000
グロス投資額
95,990
70,000
95,000
220,000
②中部電力グループとのシナジー効果発揮状況
2021年4月に中部電力の連結子会社となり、より一層中部圏において積極的に事業を展開する等、様々なシナジー効果を発揮しております。
中電不動産株式会社との共同事業として、名古屋市東区白壁、愛知県一宮市、静岡県掛川市及び大阪府吹田市において分譲マンション・商業施設開発事業について取組んでおります。
また、中部電力との共同事業として、2022年8月に愛知県及び名古屋市が主催する「第20回アジア競技大会選手村後利用事業」において、中部電力を代表法人とし、当社も構成メンバーとして参画する事業者グループ(以下「当該事業者グループ」といいます。)が当該事業に係る基本計画協定を締結しました。また、同年9月には、愛知県が募集する「カーボンニュートラルの実現に向けた事業・企画アイデア」に対し、当該事業者グループは愛知県産木材の活用等の企画・応募を行った結果、「建築物木材利用促進協定」を同県で初めて締結しております。
また、中部電力及び株式会社スプレッド(以下「スプレッド」といいます。)とともに「合同会社TSUNAGU Community Farm」を設立し、世界最大規模となる1日10トンのレタスを生産できる完全人工光型植物工場「テクノファーム袋井」の建設を行っております。2024年1月の生産開始に向け、中部電力のエネルギー管理に関するノウハウ、当社の不動産開発力、スプレッドの栽培技術を融合し、効率的かつ安定的に、「安心・ 安全」なレタスの生産に取組んでまいります。
引き続き中部電力グループとの連携を強化し、大型まちづくりや「新しいコミュニティの形」の実現に向けて積極的に取組んでまいります。
③北海道における事業の進捗
前述のとおり、2023年3月に開業予定の北海道日本ハムファイターズの新球場「ES CON FIELD HOKKAIDO(エスコンフィールドHOKKAIDO)」を核としたFビレッジにおけるまちづくり構想に参画しているとともに、新球場に係るネーミングライツ契約を締結しております。
2022年2月には、Fビレッジにおけるまちづくり構想の第1弾、かつFビレッジ内で唯一の分譲マンション開発プロジェクトとして、「レ・ジェイド北海道ボールパーク(北海道北広島市、総戸数118戸)」の販売を開始しました。当該物件は、新球場の外野スタンド方面から直線距離約80mと新球場至近かつ北海道の豊かな自然を楽しめる希少立地において、「ボールパークに住む。」という理想を具現化するものです。北海道内外のメディアに注目され、全国から多数の資料請求・モデルルームへのご来場をいただき、同年9月に早期に契約完売しました。
さらに、2022年2月には、Fビレッジの南東の一角においてシニアレジデンス開発に着手しております。メディカルモールを併設したアクティブシニア向けのレジデンスとして、2024年春の完成を予定しております。この取組みは、多世代交流の場を創出する持続可能なまちづくりの一環であり、自然に恵まれ、スポーツやアクティビティを存分に楽しんでいただくための住まいを創造し、青少年から高齢者まであらゆる年齢の方々の健康維持及び地域医療に貢献いたします。
また、Fビレッジへの重要なアクセス拠点としてさらなる期待が集まるJR北広島駅での「駅西口周辺エリア活性化事業」について、当社は事業パートナーとして開発を推進しております。2021年11月に、同事業における開発用地の一部を取得し、北広島駅の目の前の「駅前広場」、商業施設とホテルからなる「複合交流拠点施設」、屋内外の「立体的広場・公園」からなる3つの開発を行っております。この用地における開発事業の内、商業施設等は2024年度の完成を目指しており、当該駅前における開発を着実に進めております。
同市以外においても、2022年1月に当社において札幌市内初となる分譲マンション「レ・ジェイド札幌元町(札幌市東区、総戸数39戸)」の販売を開始したほか、同じく札幌市東区における分譲マンション開発等、北海道での事業が順調に進捗しております。
引き続きスポーツや文化振興等にも協力し、北広島市、ひいては北海道地域の皆様に喜ばれるよう、地域全体の活性化と発展に貢献してまいります。
④不動産開発を通じた地方創生への取組み
茨城県つくば駅前において、「商×職×住」一体開発を掲げ、商業施設・オフィスからなる「tonarieつくばスクエア」の一角に「tonarie CREO」を段階的にオープンしております。また、その隣接地において開発中の分譲マンション「レ・ジェイドつくば Station Front(茨城県つくば市、総戸数218戸)」は全戸が契約完売し、引渡しを2022年11月に予定しております。
また、2022年2月に、福島県いわき市において、いわき駅並木通り地区市街地再開発組合及び株式会社フージャースコーポレーションとともに住宅・商業・駐車場棟一体の「並木の杜シティ」開発プロジェクトについて着工しました。当該事業は、同駅周辺にさらなる賑わいを創出するべく再開発を行い、住宅棟については「ミッドタワーいわき」の名称で同市最高層の免震構造タワーマンションとして、バリアフリー仕様住戸(55戸)を設ける等多世代居住を見込んだ次世代型分譲マンションを開発する計画です。
2022年3月には、長崎県大村市での「新大村駅前市有地開発事業」において、大和ハウス工業株式会社、株式会社イズミとともに3社で構成する事業者グループの構成員として、大村市と基本協定を締結しました。当該事業は同年9月に西九州新幹線「新大村」駅の開業に伴い、大村市のまちづくり方針に沿って住民や市外からの来訪者が交流できる分譲マンションや商業施設等を開発する計画であり、当社は2区画において分譲マンション開発を手掛ける予定です。
2022年3月には、株式会社タカラレーベン(現MIRARTHホールディングス株式会社)と、地域密着型ショッピングセンター「tonarie星田(仮称)(大阪府交野市)」の開発に着手しました。同施設は、当社の商業施設ブランド「tonarie」シリーズ10施設目として、2023年春の開業を予定しております。
2022年6月には、株式会社LANDICホテル&リゾートと、海水浴やサーフィン等多彩なアクティビティを楽しめる福岡県西端の糸島半島において、当エリア初となるホテル開発に着手しております。
さらに同年8月には、兵庫県姫路市において、2023年初頭に開院予定の新病院を中心に「医療・介護ゾーン」として、福祉施設等の開発が予定されている場所で約7つの診療科目(予定)を扱うクリニックモールの開発に着手する等、総合デベロッパーとして地域コミュニティに根差した多様な不動産開発に取組んでおります。
⑤多様な分譲マンション開発の推進と安心な住まいの提供への取組み
単に分譲戸数を拡大することではなく、仕入れた用地が持つ価値を最大限に引き出す商品企画を軸に多様な展開を行っております。
2022年10月には、軽井沢の豊かな自然に囲まれた立地で開発を手掛けた「オストレジデンス軽井沢(長野県北佐久郡軽井沢町、総戸数33戸)」について、上質な商品企画が評価され、2022年度グッドデザイン賞を受賞しております。また、神奈川県三浦郡葉山町において2つの事業用地を取得しており、「森戸海岸」等豊かな自然環境を最大限活かした分譲マンション開発に取組む等、立地特性を活かした付加価値の高い商品企画を推進しております。
また、2021年8月にJR新橋駅至近に位置する事業用地(東京都港区、「リプロ新橋プロジェクト(仮称)」)の中長期的な賃貸・開発事業を視野にした取得、東京都千代田区景観まちづくり重要物件に指定された歴史的建造物「東方学会本館」隣接地における「レ・ジェイド クロス 千代田神保町(東京都千代田区、総戸数50戸)」の開発、東京都港区西麻布に位置する事業用地(「港区西麻布2丁目プロジェクト(仮称)」)における分譲マンション事業(一部普通借地権付)の推進等、東京都心の希少立地において多様な事業に取組んでおります。
また、当社は住まいという「一生もの」を創り出す企業として、これまでの分譲マンション開発に関する品質向上への妥協なき姿勢を明確化した、品質管理指針「IDEAL CONPASS」を2021年12月に策定しました。さらに2022年5月には、分譲マンションにお住まいいただく方の生活をサポートする長期アフターサービス「Escon Premium After Support」の提供を開始しており、よりお客様が安心・安全、快適と感じていただける住まいを引き続き提供してまいります。
⑥戦略的なM&Aの実施
前述のとおり、2021年10月に、不動産賃貸事業等を手掛けるピカソグループを子会社化しております。株式会社ピカソは1991年に大阪市において創業し、グループ会社とともに関西を中心に不動産賃貸事業を展開しており、賃貸マンションやオフィスビル等、優良な収益資産を多数保有しております。子会社化により、不動産賃貸事業を強化するとともに安定収益を確保し、第4次中期経営計画に掲げる収益構造の「転換」を一気に推進し、今後の当社グループの持続的成長に大きく寄与しております。
また、2022年1月には、オンラインファンドの運営及び不動産特定共同事業法型クラウドファンディング事業者へのシステム提供等の事業を手掛けるFUEL株式会社を子会社化しております。当社の事業領域を広げるとともに、5年10年先の新しい不動産DXビジネス(ST・CF等(※2))に挑戦できる体制を早期に整備してまいります。
引き続き、事業承継をお考えの会社様等とは前向きに協議していくとともに、マーケットに出てこないM&A案件について今後も積極的に検討を進め、当社グループの事業強化・領域拡大を図ってまいります。
※2 ST(Security Token(セキュリティトークン))とは、ブロックチェーン技術を用いたデジタル証券発行による投資運用です。
CF(Crowd Funding(クラウドファンディング))とは、インターネットを通じて不特定多数の人に資金提供を呼びかけ、趣旨に賛同した人から資金を集める方法です。
⑦新領域への挑戦
第4次中期経営計画に「新規事業のコア化」「新領域の挑戦」を掲げ事業内容の多角化を進めており、2022年1月には、戦略事業本部を新設することで次世代を見据えた取組みを加速しております。
2021年3月より東京都港区において都市型の納骨堂「了聞(りょうもん)」の永代使用権の販売を推進し、特に都心部でのお墓を手に入れることが困難という現代社会の課題解決を図り、かつ不動産事業の新たな領域への展開を目指し、事業に取組んでおります。
また、2021年12月には、日本発の3Dプリンターによる世界最先端の家「Sphere(スフィア)」の開発を目指すセレンディクス株式会社と、「世界最先端の住宅開発に関する基本合意書」を締結し、同社に出資しております。当社はSphere開発実現に向けた研究への協力等を行うとともに、将来的にはSphereの技術を応用し店舗・オフィス・倉庫といった住宅以外の分野での展開も図ってまいります。
さらに、新型コロナウイルス感染症拡大の影響を慎重に見極めながら、海外事業に複数取組んでおります。直近では、2022年3月に、米国のAgya Ventures Fund(GP)LLCが運営し、不動産関連ベンチャー企業に特化した投資を行うファンド「Agya Ventures Fund L.P.」へ出資しております。この出資を通じ、海外の有望な不動産テック(※3)企業の情報収集を強化し、日本未進出の有望な海外不動産企業とのパートナーシップ構築や共同事業への展開を図ることで、当社グループのさらなる事業領域の拡大・イノベーション創出に繋げることを目的としております。
引き続き、次代を見据えた新たな事業分野への取組みに注力し、多面的に不動産ビジネスを展開いたします。
※3 不動産テックとは、テクノロジーを用いて、不動産業界における課題の解決や従来の商慣習を変える取組みです。
⑧TCFD提言への賛同表明及び情報開示
当社は2050年のカーボンニュートラル社会の実現に向け、次世代型まちづくり等、新たな環境価値を創造することを目指しております。
気候変動課題を経営の重点戦略の一つと捉え、経営層及び全社各部署から選抜したESG推進グループメンバーが一体となり、「気候変動が事業にもたらすリスクや機会を分析するとともに、その情報開示を推進する」というTCFD提言の枠組みに基づく情報開示に向け取組んでおります。また、当社グループは2022年6月にTCFDへの賛同を表明いたしました。
TCFD提言に基づく情報開示(気候変動のリスク・機会に関するガバナンス、戦略、リスク管理、指標と目標)の詳細につきましては、当社ホームページ(https://www.es-conjapan.co.jp/esg/environment.html)をご参照ください。
脱炭素化が進む1.5℃シナリオと、脱炭素化が現状以上に進まない3℃シナリオにおけるリスクと機会、2030年の財務への影響度及びシナリオを踏まえた戦略の概要は以下のとおりです。
・1.5℃及び3℃シナリオにおけるリスクと機会、2030年の財務への影響度
分類
当社にとってのリスク・機会
財務影響
財務影響の評価結果
3℃
シナリオ
1.5℃
シナリオ
移行
リスク
政策・
法規制
鉄鋼・セメント等の炭素集約度の高い建築資材の調達価格が上昇し、物件施工や保有物件によるCO2排出等への課税に伴うコストが増加する。
・資材調達費用の増加
・CO2排出量に関わる費用の増加
小
中
省エネ設備への投資など低炭素化の対応コストが増加する。また、保有物件に対する運用・改修コストが増大する。
・設備投資、改修等のコストの増加
小
大
市場
ZEH、ZEBに対応していない物件が顧客から選ばれなくなり、空室率の上昇、成約率、賃料、販売価格が低下する。
・賃料、販売価格の低下による売上の減少
小
中
評判
保有不動産や販売不動産の脱炭素化が進んでいないことにより、資金調達コストが増加する。自社の脱炭素化の取組みが投資家の期待に応えられないことにより、株価に影響を与える。
・資金調達コストの増加
小
大
物理
リスク
急性
開発中の不動産の現場作業が中断し、工期が遅延する。
・建築費用の増加
大
災害が発生しやすい地域に立地している保有物件では、災害に伴い物件の破損、設備故障、機能停止が生じ、修繕費用の発生や被害による評判の低下で空室率の上昇などが起こりうる。また、商業施設での災害による人的被害が発生した場合に企業としての責任を問われうる。
・修繕費用の発生
・空室率の上昇による売上の減少
・賠償費用の発生
大
機会
製品・サービス
CO2排出量の少ない物件の競争力が上昇し、環境認証取得建築物の評価が向上する。
・物件の競争力向上に伴う売上の増加
小
中
市場
集約型で移動距離削減にも寄与し、エネルギーの地産地消や幅広い世代が共存して質の高い生活ができるようなまちづくりの複合開発の機会が拡大する。
・複合開発の機会拡大による売上の増加
小
大
自社の脱炭素への取組みが金融機関に評価され、環境配慮型の融資の獲得などにより資金調達コストが低減する。また、自社の脱炭素への取組みが投資家に評価され、株価上昇要因になる。
・資金調達コストの低下
小
大
レジリエンス
気象災害が生じやすい地域では、災害に強い物件の販売機会が拡大する。また、災害発生時の地域の復旧拠点としての役割を担うことができることで、地域住民や顧客の支持の獲得につながり、テナントの空室率の低下につながる。
・物件の販売機会拡大、テナントの空室率の低下による売上の増加
中
・シナリオ分析を踏まえた戦略
シナリオの分析、財務影響評価の結果を基に、事業への影響が大きい気候リスク・機会への対応策については、今後検討してまいります。
<対応策例>
・再生可能エネルギーの電力利用率の向上を検討。
・商業施設へのLED照明等省エネ設備機器設置を促進。
・ZEH-M開発の更なる促進推進を検討。
・DBJ Green Building認証やCASBEE不動産評価認証の取得による、環境性能評価向上を促進。
⑨ESG活動の取組み状況
当社における重要な経営戦略として「ESG推進による社会課題への対応」を掲げております。「ESG推進グループ」及び健康経営をより促進するための「健康文化醸成チーム」が中心となり取組みを推進しております。
直近の主要な取組み内容は以下のとおりです。
1.環境(E)
・各種認証取得
当社は、2020年5月に環境省が策定した日本独自の環境マネジメントシステム(EMS)である「エコアクション21」の認証を取得しているほか、当社が保有する商業施設「tonarieふじみ野」について、一般財団法人建築環境・省エネルギー機構より認定を受けたCASBEE(※4)評価認証機関より、CASBEE不動産評価認証の最高ランクである「Sランク」を取得しております。また、エスコンジャパンリート投資法人が保有している「tonarie大和高田」「tonarie栂・美木多」「tonarie南千里」「tonarie清和台」「あすみが丘ブランニューモール」の各商業施設について、株式会社日本政策投資銀行よりDBJ Green Building認証を取得しております。上記6物件は、連結子会社である株式会社エスコンプロパティが運営管理を行っており、グループ全体で施設の価値向上に向けて取組んでおります。
※4 Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency / 「建築環境総合性能評価システム」は、建築物の環境性能を評価し格付けするもので、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮はもとより、室内の快適性や景観への配慮等も含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。
・環境に配慮したZEH対応住宅の継続的・積極的な開発
2022年8月に、分譲マンション「レ・ジェイド本川越 コエドテラス(埼玉県川越市、総戸数102戸)」について、優れた断熱性能を有し年間の一次エネルギー消費量削減に資する「ZEH(※5)-M Oriented(ゼッチ・マンション・オリエンテッド)」の認証を取得しております。2021年度グッドデザイン賞を受賞した「レ・ジェイド大倉山(横浜市港北区、総戸数25戸)」、2022年6月に全戸早期契約完売の「レ・ジェイド八尾桜ヶ丘(大阪府八尾市、総戸数72戸)」に続き、当社において3物件目のZEHマンションとなります。
今後も、総合デベロッパーの開発ノウハウを最大限活かし、お客様に評価され、かつ環境に配慮したZEHマンションの開発に積極的に取組みます。
また、2020年11月には、連結子会社である株式会社エスコンホーム及び株式会社エスコンクラフトにおいて、ZEHビルダー認証登録をしております。
※5 ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)とは、「外皮の断熱性能等を大幅に向上させるとともに、高効率な設備システムの導入により、室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギーを実現した上で、再生可能エネルギーを導入することにより、年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロとすることを目指した住宅」です。
・完全人工光型植物工場の建設・運営「テクノファーム袋井」
前述のとおり、中部電力、スプレッドと協業し、世界最大規模となる1日10トンのレタスを生産できる完全人工光型植物工場「テクノファーム袋井」の開発を進めております。当社を含む3社は、植物工場事業を通じて、食や農業分野の課題を解決するとともに、クリーンエネルギーの積極的な利用や栽培過程におけるCO2の有効活用等、脱炭素化に向けた取組みを進めていくことで、持続可能で暮らしやすい社会の実現とSDGsの達成に貢献してまいります。
・第20回アジア競技大会選手村後利用事業における木材の使用促進の取組み
前述のとおり、当該事業者グループは、愛知県と「建築物木材利用促進協定」を締結しております。愛知県産木材を積極的に活用する等、当該事業を通じて脱炭素に資する取組みを行ってまいります。
・「おおさか環境にやさしい建築賞 住宅部門賞」受賞
2022年1月に、分譲マンション「レ・ジェイド千里青山台(大阪府吹田市、総戸数152戸)」について、環境にやさしい建築物の普及促進及び大阪府民の意識啓発を図ることを目的として、建築物の環境配慮の模範となる建築主や設計者を表彰する「令和3年度おおさか環境にやさしい建築賞 住宅部門賞」(主催:大阪府・大阪市)を当社において初めて受賞しました。
2.社会(S)
・「企業版ふるさと納税」を活用した北海道北広島市への支援
北海道北広島市のまちづくりのさらなる発展に寄与するとともに、交通、観光、スポーツ及び教育等様々な分野に波及することにより、同市のさらなる発展の一助になればとの想いから、2022年3月に「企業版ふるさと納税」を活用し、同市に3億円を寄付しました。同年7月には、当該寄付に対し同市より感謝状を拝受しており、当該資金は将来にわたって活力あるまちを維持していくために活用されます。
・医療への貢献
病気や事故で苦しんでいる多くの方々のために、iPS細胞による治療を早期にかつ安価で提供実現する活動を支援するため、京都大学「iPS細胞研究基金」に2020年以来寄付を行っております。
また、癌治療薬として期待されている癌ワクチンの治験支援として大阪大学大学院医学系研究科に2019年以来寄付を行い、2022年5月には癌免疫療法の研究を目的に、同研究科が取り組んでいる「癌免疫学」寄付講座の設置にかかる費用について寄付いたしました。
・スポーツ振興への貢献
2021年4月には、プロサッカーチーム「FC琉球」を運営する琉球フットボールクラブ株式会社(以下「琉球FC」といいます。)に出資し、これを通じて沖縄での事業機会創出の橋頭堡とするとともに、琉球FCの沖縄に密着した地域活性化活動を支援することにより、スポーツ振興を通して地域社会に貢献してまいります。
3.ガバナンス(G)
・取締役指名及び報酬に関する任意の委員会設置
2020年1月に取締役の指名、報酬等にかかる取締役会の機能の独立性・客観性と説明責任を強化することを目的として、「指名・報酬諮問委員会」を設置し、取締役の選任及び報酬につき公平性・透明性を確保しております。
・後継者育成
後継者候補制度いわゆるサクセッションプランへの取組みも開始し、2022年1月には計8名を雇用型執行役員として選任しております。
・取締役会の多様性
取締役会の多様性を確保するため、取締役の半数となる4名(内女性1名)を独立役員として選定しております。また、公認会計士・税理士・弁護士や、企業経営経験者、証券アナリスト等、多様性を備えた構成にしております。
・コンプライアンス室設置
2022年10月に、株式会社エスコンアセットマネジメント(以下「EAM」といいます。)に対する行政処分を重く受け止め、法令遵守態勢及び内部管理態勢を強化するとともに、利害関係者との取引プロセスを監視し、二度と同じ事象を起こさないよう利益相反管理態勢を構築すべく、社長直下組織にコンプライアンス室を新設しました。新設のコンプライアンス室は、コンプライアンス担当役員(取締役 社長室長 藤田賢司)を室長として、当社及びグループ全体における法令遵守に係る経営姿勢の明確化を行うとともに、コンプライアンス経営をより効果的に強化、徹底推進してまいります。
4.その他
不動産セクターのESG配慮を測る年次のベンチマーク評価であるGRESBに2018年より毎年参加し、継続的な評価結果の向上を目指しております。2022年10月には、「ディベロップメント・ベンチマーク」における環境への配慮やサステナビリティへの取組みについて、総合スコアでの相対評価に基づく5段階評価のGRESBレーティングにおいて、「2 Stars」の評価(報告期間:2021年1月1日~2021年12月31日)を取得し、また4年連続で「Green Star(※6)」を取得しております。
※6 「ディベロップメント・ベンチマーク」における「Green Star」とは、「マネジメント・コンポーネント」及び「ディベロップメント・コンポ―ネント」の2軸で絶対評価の上、双方ともの得点率が50%以上の参加者へ与えられます。
⑩EAMに対する行政処分について
当社の連結子会社であるEAMは、2022年7月15日に金融庁より業務停止命令及び業務改善命令の行政処分を受け、同年8月15日に業務改善報告を金融庁長官宛に提出し、受理されております。EAMにおける業務改善報告の内容は、2022年8月15日に公表しました「株式会社エスコンアセットマネジメントによる業務改善計画提出に関するお知らせ」をご参照ください。
当社は、EAMの親会社であり、EAMを資産運用受託者とするエスコンジャパンリート投資法人のメインスポンサーとして、今回のEAMに対する行政処分を重く受け止めグループ全体の重要課題と認識し、前述のとおりコンプライアンス室を設置しました。また、利益相反管理態勢の不備について改善を図るべく「利害関係者売買規程」の制定を予定しております。引き続き、指摘を受けた内容の本質、真因を踏まえ、EAMのみならずグループ全社で法令遵守態勢及び内部管理態勢の強化を徹底し、改善策を着実に実行してかかる事態の再発防止に全力を挙げて取組んでまいります。
⑪セグメント別の事業展開
中核事業である不動産販売事業においては、収益不動産の販売等を行うとともに、分譲マンションの販売が順調に進捗しております。
分譲事業においては「レ・ジェイド札幌元町(札幌市東区、総戸数39戸)」「レ・ジェイド四天王寺夕陽丘(大阪市天王寺区、総戸数52戸)」「レジアス大橋(福岡市南区、総戸数140戸)」「レ・ジェイド高槻南松原 Bright(大阪府高槻市、総戸数81戸)」「レ・ジェイド松戸 Station Front(千葉県松戸市、総戸数44戸)」「レ・ジェイド伏見桃山(京都市伏見区、総戸数73戸)」「レ・ジェイド クロス 千代田神保町(東京都千代田区、総戸数50戸)」「レ・ジェイド緑橋駅前(大阪市東成区、総戸数48戸)」「レ・ジェイド金山(名古屋市中区、総戸数43戸)」「レ・ジェイド長居パークアベニュー(大阪市住吉区、総戸数52戸)」「レ・ジェイド京都東洞院(京都市下京区、総戸数42戸)」「レ・ジェイド本川越 コエドテラス(埼玉県川越市、総戸数102戸)」「レ・ジェイド板橋本町(東京都板橋区、総戸数55戸)」等の新規分譲案件を販売開始しております。
販売の進捗としては、「レ・ジェイド上本町(大阪市天王寺区、総戸数56戸)」「レ・ジェイド西宮北口 樋ノ口町(兵庫県西宮市、総戸数94戸)」「レ・ジェイド天王寺勝山(大阪市天王寺区、総戸数39戸)」「レ・ジェイド千里古江台(大阪府吹田市、総戸数71戸)」「レ・ジェイド須磨妙法寺駅前(神戸市須磨区、総戸数40戸)」「レ・ジェイド ビオ 幕張本郷(千葉市花見川区、総戸数70戸)」「レ・ジェイド高槻西真上(大阪府高槻市、総戸数43戸)」「ミラキタシティ姫路(兵庫県姫路市、総戸数143戸)」「レ・ジェイド千里青山台(大阪府吹田市、総戸数152戸)」の9物件は完売、「レ・ジェイド八尾桜ヶ丘(大阪府八尾市、総戸数72戸)」及び「レ・ジェイド北海道ボールパーク(北海道北広島市、総戸数118戸)」は契約完売する等、順調に契約・引渡が進んでおります。
また、北海道での分譲マンション事業の進捗や、九州での当社第一弾分譲マンション「レジアス大橋(福岡市南区、総戸数140戸)」の販売等、関東・関西・中部・九州・北海道の全国5大都市圏における事業基盤の確立を着実に行い、事業エリアの拡大を進めております。
不動産賃貸事業においては、前述のピカソグループの子会社化により、賃貸事業の強化による安定収益確保を実現しました。
その他では、2021年11月に開業した「tonarie南千里アネックス」における「無印良品」が、期間限定仮設店舗から2022年4月に関西最大級の売り場面積を誇る店舗となったほか、新たに商業施設「愛西プラザ(愛知県愛西市)」「セレクション青葉台(千葉県柏市)」や栃木県栃木市に位置する商業底地の取得等、賃貸事業の強化を着実に推進しております。また、「tonarie宇都宮(栃木県宇都宮市)」における店舗入れ替えによるリニューアルの推進や、前述の「tonarie星田(仮称)」の開発等、今後さらなる安定収益構造への転換を行うべく、商業施設の新規開発・取得及び保有する商業施設の安定的な賃料収入の確保と資産価値の向上に努めております。
不動産企画仲介コンサル事業においては、納骨堂の永代使用権の販売を開始する等、当社が強みとする企画力等を活かし、業務受託、企画仲介コンサル事業等ノンアセットで利益率の高い事業として注力しております。
この結果、当第3四半期連結累計期間の経営成績は、売上高50,582百万円(前年同四半期比16.0%増)、営業利益6,212百万円(同28.1%増)、経常利益5,319百万円(同32.5%増)、親会社株主に帰属する四半期純利益3,393百万円(同16.7%増)となりました。
セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。
①不動産販売事業
不動産販売事業においては、分譲マンション及び収益不動産の販売等を行った結果、売上高41,719百万円(前年同四半期比9.3%増)、セグメント利益7,560百万円(同8.6%増)となりました。
②不動産賃貸事業
不動産賃貸事業においては、保有する収益不動産の賃料収入の増加を含めた資産価値の向上を図るべくリーシング活動及びプロパティマネジメント事業に注力した結果、売上高8,489百万円(前年同四半期比65.6%増)、セグメント利益3,250百万円(同52.9%増)となりました。
③不動産企画仲介コンサル事業
不動産企画仲介コンサル事業においては、企画力、多面的な事業構築力を最大限に活かし、企画コンサル等の業務受託等に積極的に取組んだ結果、売上高372百万円(前年同四半期比10.0%増)、セグメント利益31百万円(前年同四半期は446百万円のセグメント損失)となりました。
契約及び販売の実績は次のとおりであります。
①契約実績
前第3四半期連結累計期間及び当第3四半期連結累計期間における不動産販売事業の契約実績は、次のとおりであります。
区分
前第3四半期連結累計期間
(自 2021年1月1日
至 2021年9月30日)
当第3四半期連結累計期間
(自 2022年1月1日
至 2022年9月30日)
期中契約高
期末契約残高
期中契約高
期末契約残高
物件戸数
(戸)
金額
(百万円)
物件戸数
(戸)
金額
(百万円)
物件戸数
(戸)
金額
(百万円)
物件戸数
(戸)
金額
(百万円)
中高層住宅等
1,015
51,947
992
51,824
827
41,439
1,031
59,828
その他
-
14,380
-
1,756
-
13,693
-
18,781
計
1,015
66,327
992
53,580
827
55,132
1,031
78,610
②主な販売実績
前第3四半期連結累計期間及び当第3四半期連結累計期間における主な販売実績は、次のとおりであります。
セグメントの名称
前第3四半期連結累計期間
(自 2021年1月1日
至 2021年9月30日)
当第3四半期連結累計期間
(自 2022年1月1日
至 2022年9月30日)
物件名
物件
戸数
(戸)
金額
(百万円)
物件名
物件
戸数
(戸)
金額
(百万円)
不動産販売事業
分譲マンション
539
22,315
分譲マンション
630
29,678
シュロアモール長嶺
-
4,600
古賀市玄望園区画6
-
5,479
フジグランナタリー
-
3,950
千葉リサーチパーク
-
3,001
古賀市玄望園
-
1,874
西国立
-
373
札幌市商業底地
-
1,300
鶴間駅前
-
323
寝屋川市商業底地
-
702
西所沢
-
268
尼崎市商業底地
-
565
その他
-
2,597
神戸市商業底地
-
530
彦根市商業底地
-
300
吹田市青山台3丁目
-
226
平塚市松風町
-
107
その他
-
1,684
小計
539
38,156
小計
630
41,719
不動産賃貸事業
5,125
8,489
不動産企画仲介
コンサル事業
338
372
合計
43,620
合計
50,582
(注)セグメント間の取引はありません。
財政状態の状況は次のとおりであります。
当第3四半期連結会計期間末の資産については、前連結会計年度末比23,035百万円増加し、275,806百万円となりました。これは主に現金及び預金が2,001百万円及び有形固定資産が542百万円減少したものの、棚卸資産が25,130百万円増加したことによるものであります。なお、当第3四半期連結会計期間において、保有目的の変更により、有形固定資産(建物及び構築物、土地)の一部1,405百万円を仕掛販売用不動産に振替えております。
負債については、前連結会計年度末比23,873百万円増加し、214,016百万円となりました。これは主に長期・短期の借入金が23,284百万円増加したことによるものであります。
純資産については、前連結会計年度末比838百万円減少し、61,789百万円となりました。これは主に親会社株主に帰属する四半期純利益3,393百万円を計上したものの、配当金の支払3,669百万円があったことによるものであります。この結果、自己資本比率は22.5%(前連結会計年度末は24.8%)となりました。
(2)キャッシュ・フローの状況
当第3四半期連結累計期間に係る四半期連結キャッシュ・フロー計算書を作成しておりませんので、記載を省略しております。
(3)経営方針・経営戦略等
当第3四半期連結累計期間において、当社グループが定めている経営方針・経営戦略等について重要な変更はありません。2022年3月には、第4次中期経営計画の最終年度である2023年12月期の経営目標を一部修正しており、計画の内容等詳細は前述のとおりとなります。
(4)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
当第3四半期連結累計期間において、当社グループが優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題について重要な変更はありません。
(5)研究開発活動
該当事項はありません。