【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
文中の将来に関する事項は、当四半期会計期間の末日現在において判断したものであります。
(1)財政状態及び経営成績の状況
当第1四半期累計期間におけるわが国経済は、緩やかに回復しております。
個人消費は、一部に弱い動きがみられるものの、緩やかに持ち直しております。経済活動の正常化により、外食や旅行などのサービス消費が緩やかに増加しております。「家計調査」では、実質消費支出(4~6月期平均)が前期比3.0%減となった一方、小売業販売額(7月)は前月比2.1%増となっております。設備投資は、持ち直しの動きが続いているものの、一時的な足踏みの動きがみられます。法人企業統計季報の4~6月期の全産業(金融業、保険業を除く)の設備投資は、前期比1.2%減となり5四半期ぶりの減少となりました。また、民間設備投資の先行指標である機械受注(船舶・電力を除く民需)(7月)は、前月比1.1%減と前月比で2.7%増加した6月から一転減少しております。輸出は、このところ持ち直しの動きがみられます。輸出数量指数(8月)は、前月比1.7%減となりましたが、前月までは2ヶ月連続で前月水準を上回る状況が続いておりました。輸入については、おおむね横ばいとなっております。輸入数量指数(8月)は、前月比2.1%減となりましたが、前月までは2ヶ月で前月水準を上回る状況が続いておりました。
当社が属する不動産業界においては、おおむね横ばいの動きとなっております。先行指標となる新設住宅着工戸数の季節調整済み年率換算値は、7月が778千戸と前月比4.1%減となり、2ヶ月連続の減少となりました。また、首都圏マンションの初月契約率については、8月が68.6%となりましたが、2月以降は概ね好不況の分かれ目とされる70%を上回る水準で推移しております。
このような状況の中、当社は、新規物件の取得や保有物件の売却を進めてまいりました。この結果、売上高は7,128百万円(前年同四半期比7.4%減)、営業利益1,356百万円(同7.2%増)、経常利益1,218百万円(同3.9%増)、四半期純利益843百万円(同9.1%減)となりました。
当第1四半期累計期間におけるセグメントの経営成績は、次のとおりであります。
(分譲開発事業)
当社では、顧客への引渡時に売上を計上しております。分譲開発事業では、成約上の完売物件があるものの、2023年10月の引渡予定のため、売上計上する引渡物件がありませんでした。この結果、売上高はゼロとなりました(前年同四半期のセグメント売上高はありませんでした)。上記の理由から、セグメント利益もありませんでした(前年同四半期のセグメント損失は3百万円)。
(賃貸開発事業)
賃貸開発事業では、首都圏を中心に用地取得から賃貸マンションの企画・建築・販売を行っており、湯島2プロジェクト、豊町プロジェクト及び長崎プロジェクト等の9物件を売却いたしました。この結果、売上高は6,790百万円(前年同四半期比22.4%増)、セグメント利益は1,569百万円(同26.8%増)となりました。
(バリューアップ事業)
バリューアップ事業では、中古の収益ビルを購入し、外観や設備が経年劣化した不動産に対して効率的に改修を行うことで、既存の建物の付加価値を高めた上で売却しており、大原プロジェクト1物件の売却をいたしました。この結果、売上高は338百万円(前年同四半期比84.3%減)、セグメント利益は47百万円(同86.2%減)となりました。
当第1四半期会計期間末における資産は、前事業年度末から957百万円増加し、31,907百万円となりました。負債につきましては、前事業年度末から182百万円増加し、22,365百万円となりました。また、純資産につきましては、前事業年度末から774百万円増加し、9,541百万円となりました。前事業年度末からの主な変動要因は、以下のとおりであります。
資産につきましては、保有物件の売却を積極的に進めた一方で業績の原資となる仕入れを推進したことから、現金及び預金が304百万円減少したものの、販売用不動産と仕掛販売用不動産が合わせて2,061百万円増加したことによるものであります。また、その他において主に前渡金等が756百万円減少したことも影響しております。
負債につきましては、物件売却を進める一方で物件仕入を推進したことにより、借入金が630百万円増加したことによるものであります。
純資産につきましては、主に利益剰余金が774百万円増加したことによるものであります。
(2)経営方針・経営戦略等
当第1四半期累計期間において、当社が定めている経営方針・経営戦略等について重要な変更はありません。
(3)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
当第1四半期累計期間において、当社の事業上及び財務上の対処すべき課題に重要な変更及び新たに生じた課題はありません。
(4)研究開発活動
該当事項はありません。
(5)資本の財源及び資金の流動性についての分析
当社の資金需要の主なものは、運転資金需要と販売用不動産の取得及び建築費に必要な資金等であります。運転資金については、内部資金を充当し、必要に応じて金融機関より短期借入金で調達を行っております。また、販売用不動産の取得及び建築費等については、金融機関より短期借入金及び長期借入金で調達を行っております。