【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
文中の将来に関する事項は、当四半期会計期間の末日現在において判断したものであります。
(1)財政状態及び経営成績の状況
当第2四半期累計期間におけるわが国経済は、緩やかに持ち直しております。
個人消費は、緩やかに持ち直しております。「家計調査」(10月)では、実質消費支出が前月比1.1%増となり、9月に2カ月振りに前月比プラスの水準に回復した後、2カ月連続で前月比プラスの水準を維持しております。また、「商業動態統計」(10月)では、小売業販売額が前月比0.2%増となり、4カ月連続で前月比プラスとなっております。設備投資は持ち直しております。需要側統計である「法人企業統計季報」(含むソフトウェア)では、2022 年7-9月期は前期比2.4%増となりました。輸出については、概ね横ばいとなっております。11月の輸出総額が前月比で1.3%減となっております。
当社が属する不動産業界においては、持ち直しの動きがみられます。先行指標となる新設住宅着工戸数の季節調整済み年率換算値は10月が871千戸と前月比1.5%増となり、9月の減少から再びの増加となりました。また、首都圏マンションの初月契約率については、10月が71.9%となり、好不況の分かれ目とされる70%を5か月ぶりに上回りました。
このような状況の中、当社は、分譲開発事業や賃貸開発事業及びバリューアップ事業における新規物件の取得や保有物件の売却及び分譲開発事業の個別分譲販売を進めてまいりました。この結果、売上高は14,747百万円(前年同四半期比38.6%増)、営業利益2,300百万円(同68.6%増)、経常利益2,099百万円(同84.8%増)、四半期純利益1,568百万円(同105.6%増)となりました。
当第2四半期累計期間におけるセグメントの経営成績は次のとおりであります。
(分譲開発事業)
分譲開発事業では、販売物件がありませんでしたので、売上高はゼロとなりました(前年同四半期は340百万円)。一方、売却済の物件に係る追加工事費用が発生したことから、セグメント損失が3百万円(前年同四半期はセグメント利益15百万円)となりました。
(賃貸開発事業)
賃貸開発事業では首都圏を中心に用地取得から小規模賃貸マンション建築・販売まで行っており、富士見プロジェクト、浅草橋6プロジェクト及び池袋2プロジェクト等の13物件を売却いたしました。この結果、売上高は10,803百万円(同72.8%増)、セグメント利益は2,312百万円(同66.7%増)となりました。
(バリューアップ事業)
バリューアップ事業では、中古のマンションを購入し、外観や設備が経年劣化した不動産に対して効率的に改修を行うことで、既存の建物の付加価値を高めた上で売却しており、内神田4プロジェクト、水道町プロジェクト及び代沢プロジェクト等の9物件を売却いたしました。収益性の高いエリアでの物件売却が進んだ結果、売上高は3,943百万円(同2.3%減)と前年同期比で減収したものの、セグメント利益は591百万円(同28.2%増)と前年同期比で増益となりました。
当第2四半期会計期間末における資産は、前事業年度末から1,799百万円減少し、26,914百万円となりました。負債については、前事業年度末から3,279百万円減少し、18,141百万円となりました。また、純資産については、前事業年度末から1,479百万円増加し8,772百万円となりました。
前事業年度末からの主な変動要因は、以下のとおりであります。
資産につきましては、保有物件の売却を積極的に進めた結果、販売用不動産と仕掛販売用不動産が合わせて4,139百万円減少したことによるものであります。一方、物件売却を推進したことから、現金及び預金は2,261百万円増加しております。
負債につきましては、保有物件の売却を積極的に実施したことに伴い、借入金の返済が進んだことから、借入金が3,525百万円減少したことによるものであります。また、純資産の増加の主な要因としましては、利益剰余金が1,499百万円増加したことによるものであります。
当第2四半期累計期間における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、営業活動により5,882百万円増加いたしました。また、投資活動により28百万円増加いたしました。一方、財務活動においては3,622百万円減少いたしました。この結果、資金は前事業年度末と比べて2,288百万円増加し、当第2四半期末残高は6,720百万円となりました。
当第2四半期累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果、獲得した資金は5,882百万円(前年同四半期は395百万円の流出)となりました。主な要因としては、保有物件の売却により棚卸資産が4,140百万円減少し、税引前四半期純利益を2,102百万円計上したことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果、獲得した資金は28百万円(前年同四半期は216百万円の流出)となりました。主な要因としては、定期預金の解約により66百万円を獲得する一方で、定期預金を37百万円預入したことによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果、使用した資金は3,622百万円(前年同四半期は945百万円の獲得)となりました。主な要因としては、新規物件の取得等に伴う7,085百万円の借入を実行した一方で、保有物件の売却等により借入金を10,609百万円返済したことによるものであります。
(2)経営方針・経営戦略等
当第2四半期累計期間において、当社が定めている経営方針・経営戦略等について重要な変更はありません。
(3)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
当第2四半期累計期間において、当社の事業上及び財務上の対処すべき課題に重要な変更及び新たに生じた課題はありません。
(4)研究開発活動
該当事項はありません。
(5)資本の財源及び資金の流動性に関する分析
当社の資金需要の主なものは、運転資金需要と販売用不動産の取得及び建築費に必要な資金等であります。運転資金については、内部資金を充当し、必要に応じて金融機関からの短期借入金で調達を行っております。また、販売用不動産の取得及び建築費等については、金融機関からの短期借入金及び長期借入金で調達を行っております。