【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において判断したものであります。
(1)経営成績の状況
当第1四半期連結累計期間における日本経済は、新型コロナウイルス感染症による厳しい規制が段階的に緩和され、社会経済活動の正常化が進んでまいりました。その結果、企業収益、設備投資、個人消費、雇用情勢等の各面で緩やかな持ち直しの動きが見られました。
しかしながら、ロシア・ウクライナ情勢の長期化や中国での経済活動抑制の影響が残る中、物価は上昇し、資源価格や原材料価格も高水準で推移しています。インフレ抑制のために、欧米を中心として世界的に金融引き締めが進んでおりますが、日本の金融緩和策は継続されており、日米の金利差が拡大したため、急激に円安が進行しました。
首都圏の新築マンション市場は、2022年4月~9月の供給戸数が12,271戸と前年同期比△4.2%の減少となりました(株式会社不動産経済研究所)。
東京都の人口は、感染症をきっかけとしたテレワークの普及もあり、転出超過に転じた時期もありましたが、2022年は転入超過の傾向にあります(総務省住民基本台帳人口移動報告)。都内の賃貸物件、特に当社グループが属する資産運用型マンション(ワンルームタイプ)市場では、経済の正常化に伴い、継続する人口流入により、需要が上がってきており、入居率は高水準を維持しております。また、賃料も緩やかではありますが、上昇の兆しが見えてきました。今後も、賃貸マンションの需給バランスが急激に変化することは想定されず、賃料や入居率の大幅な変化はなく、マンションの資産性は維持されるものと考えられます。
このような事業環境の中、当社グループは、「23区・駅近・高機能マンション」をコンセプトに、資産運用型マンション「XEBEC(ジーベック)」の開発・分譲を行ってまいりました。分譲後も賃貸管理及び建物管理を行うことにより、長期間にわたりマンションの資産性及び収益性を向上させ、安定収入が見込めるマンションとして、ブランド価値の向上に努めております。
以上の結果、当第1四半期連結累計期間は、売上高49億73百万円(前年同期比132.8%増)、営業利益5億8百万円(前年同期は営業損失8百万円)、経常利益4億92百万円(前年同期は経常損失44百万円)、親会社株主に帰属する四半期純利益3億30百万円(前年同期は親会社株主に帰属する四半期純損失34百万円)となりました。
なお、当社グループの主力事業である不動産販売事業における収益物件の販売は、顧客への物件引渡しをもって売上が計上されます。そのため、物件の竣工や引渡しのタイミングにより四半期ごとの業績に偏重が生じる傾向があります。
(不動産販売事業)
不動産販売事業においては、資産運用型マンション「XEBEC(ジーベック)」に加え、中古マンションを取り扱ってまいりました。個人投資家だけでなく、上場リート、私募リート、不動産ファンド、企業法人等、様々な顧客層への販売チャネルの拡大に努めてまいりました。
以上の結果、売上高46億51百万円(前年同期比160.6%増)、セグメント利益5億7百万円(前年同期はセグメント損失9百万円)となりました。
(不動産管理事業)
不動産管理事業は、賃貸管理事業及び建物管理事業より構成されております。賃貸管理においては、募集賃料の見直し及び空室率の低減に注力し、管理物件の資産性向上を図ってまいりました。建物管理においては、当社が分譲した物件以外の新規契約獲得を推進してまいりました。
以上の結果、売上高2億76百万円(前年同期比3.7%増)、セグメント利益8百万円(同105.4%増)となりました。
(海外不動産事業)
海外不動産事業においては、感染症対策による渡航制限等により営業活動が一部制限されており、海外の富裕層等への「XEBEC(ジーベック)」の分譲や企業の海外進出支援は減少しました。マレーシア国内では、当第1四半期連結会計期間において、G7 PROPERTIES SDN.BHDの株式を新たに取得し、住宅や商業施設等の建物管理事業の拡大を推進しました。また、飲料メーカー(KIIVA社)とのマレーシア合弁事業は、ほぼ計画通りに進捗しております。
以上の結果、売上高36百万円(前年同期比51.0%減)、セグメント損失6百万円(前年同期はセグメント損失3百万円)となりました。
(営業支援事業)
営業支援事業においては、法人向けのマーケティング・営業に特化して、クライアントが抱える課題解決の支援を行っております。具体的には、営業戦略策定、人材育成、ITツール導入支援、アポイント獲得、営業代行など、営業活動に関する上流のコンサルティングから、現場レベルのBPO(ビジネスプロセスアウトソーシング)まで総合的な支援を行ってまいりました。
以上の結果、売上高9百万円(前年同期比16.0%減)、セグメント損失3百万円(前年同期はセグメント損失1百万円)となりました。
(2)財政状態に関する説明
(資産)
当第1四半期連結会計期間末における総資産は、前連結会計年度末から2百万円減少し50億31百万円となりました。資産の減少の主な要因は、前期より契約済みの物件が竣工し引渡しを行ったことにより仕掛販売用不動産19億89百万円減少する一方で、開発用地の仕入れにより9億15百万円増加したことにより仕掛販売用不動産は10億74百万円減少しました。これにより現金及び預金が11億28百万円増加したことによるものであります。
(負債)
当第1四半期連結会計期間末における負債は、前連結会計年度末から2億91百万円減少し26億95百万円となりました。負債の増加の主な要因は、竣工物件の引渡しに伴い、1年内返済予定の長期借入金が13億4百万円減少し、開発用地の仕入等により長期借入金8億66百万円増加したことによるものであります。
(純資産)
当第1四半期連結会計期間末における純資産は、前連結会計年度末から2億89百万円増加し23億35百万円となりました。純資産の増加の主な要因は、期末配当金の支払いにより利益剰余金が41百万円減少した一方で、親会社株主に帰属する四半期純利益3億30百万円を計上したことによるものであります。
以上の結果、自己資本比率は46.3%となりました。
(3)経営方針・経営戦略等
当第1四半期連結累計期間において、当社グループが定めている経営方針・経営戦略等について重要な変更はありません。
(4)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
当第1四半期連結累計期間において、当社グループが優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題について重要な変更はありません。
(5)研究開発活動
該当事項はありません。