【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
文中の将来に関する事項は、当四半期報告書提出日現在において判断したものであります。
（１）経営成績の状況
当第２四半期連結累計期間におけるわが国経済は、ウィズコロナの新たな段階への移行が進められる中、個人消費、設備投資、雇用情勢等は緩やかに持ち直していますが、世界的な金融引締め、ロシアのウクライナ侵攻等に伴うエネルギー価格の高騰、原材料高騰による物価上昇、円安の進行等により、先行きが不透明な状況となりました。
このような環境のなか、当第２四半期連結累計期間の経営成績は、売上高は前年同期比601億円（6.0％）の増収、営業利益は同比305億円（30.2％）の増益、親会社株主に帰属する四半期純利益は同比138億円（16.0％）の増益となりました。
なお、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する四半期純利益は、いずれも第２四半期（累計）における過去最高を更新しました。
業績は期初に公表した連結業績予想の想定の範囲内で推移しております。
報告セグメントの経営成績は、次のとおりです。
また、各セグメントの売上高は外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。
① 賃貸
当第２四半期(累計)
（2022.4.1～9.30）
前第２四半期(累計)
（2021.4.1～9.30）
増減
売上高
363,479
321,908
41,570
営業利益
75,120
65,657
9,463
「50ハドソンヤード（米国・オフィス）」の収益・利益の拡大に加え、既存商業施設の前年同期比での回復、「ららぽーと福岡（商業）」の新規開業効果等により、セグメント全体では、415億円の増収、94億円の増益となりました。
なお、当第２四半期末における当社の首都圏オフィス空室率（単体）は、東京ミッドタウン八重洲の竣工に伴う一時的な影響等により6.7％となりました。
※東京ミッドタウン八重洲を除いた首都圏オフィス空室率は４％前半となります。
＜売上高の内訳＞
当第２四半期(累計)
（2022.4.1～9.30）
前第２四半期(累計)
（2021.4.1～9.30）
増減
オフィス
207,218
191,331
15,887
商業施設
125,368
106,373
18,994
その他
30,892
24,203
6,689
合計
363,479
321,908
41,570
・貸付面積の状況（単位：千㎡）
当第２四半期末
（2022.9.30）
前第２四半期末
（2021.9.30）
増減
オフィス 所有
1,982
1,925
57
転貸
1,490
1,441
49
商業施設 所有
1,895
1,796
99
転貸
636
570
66
・期末空室率推移（％）
2022/9
2022/3
2021/3
2020/3
2019/3
2018/3
オフィス・商業施設(連結)
6.0
3.0
2.9
2.3
1.8
2.4
首都圏オフィス(単体)
6.7
3.2
3.1
1.9
1.7
2.2
地方オフィス(単体)
4.0
3.7
3.5
1.3
1.8
2.3
＜当第２四半期（累計）における主要な新規・通期稼働物件＞
・新規稼働（当期稼働物件）
ららぽーとブキッ・ビンタン
シティ センター
マレーシア
クアラルンプール
2022年１月開業
商業施設
三井アウトレットパーク台南
台湾台南市
2022年２月開業
商業施設
ららぽーと福岡
福岡県福岡市
2022年４月開業
商業施設
50ハドソンヤード
米国ニューヨーク市
2022年６月竣工
オフィス
東京ミッドタウン八重洲
東京都中央区
2022年８月竣工
オフィス・ホテル・商業施設
・通期稼働（前期稼働物件）
ららぽーと上海金橋
中国上海市
2021年４月開業
商業施設
大宮門街 SQUARE
埼玉県さいたま市
2021年10月竣工
オフィス
イノベーション スクエア PhaseⅡ
米国ボストン市
2021年11月竣工
オフィス
ららステーション上海蓮花路
中国上海市
2021年12月開業
商業施設
＜単体の賃貸事業内訳＞
・全体
当第２四半期(累計)
（2022.4.1～9.30）
前第２四半期(累計)
（2021.4.1～9.30）
売上高
314,254
282,781
粗利益
44,963
41,034
粗利益率（％）
14.3
14.5
・オフィス・商業施設
オフィス
商業施設
首都圏
地方
合計
首都圏
地方
合計
売上高
156,070
12,025
168,095
77,794
39,092
116,887
貸付面積（千㎡）
2,558
285
2,843
1,471
820
2,290
棟数（棟）
98
24
122
72
27
99
空室率（％）
6.7
4.0
6.4
1.8
2.0
1.9
② 分譲
当第２四半期(累計)
（2022.4.1～9.30）
前第２四半期(累計)
（2021.4.1～9.30）
増減
売上高
286,505
312,861
△ 26,356
営業利益
57,129
57,088
41
国内住宅分譲は、販売好調ながら前年同期比での計上戸数の減少等により減収減益となりました。投資家向け・海外住宅分譲等は、前年同期の物件売却等の反動により減収した一方、「ウェストエッジタワー（米国・賃貸住宅）」等の国内外物件の投資家への売却等により減収増益となりました。セグメント全体では、263億円の減収、微増益となりました。
なお、国内の新築マンション分譲の当期計上予定戸数3,250戸に対する当第２四半期末の契約進捗率は91％（前年同期90％）となりました。
＜売上高・営業利益の内訳＞
当第２四半期(累計)
（2022.4.1～9.30）
前第２四半期(累計)
（2021.4.1～9.30）
増減
国内住宅分譲
売上高
119,475
138,766
△19,291
営業利益
13,208
18,210
△5,002
投資家向け・海外住宅分譲等
売上高
167,030
174,095
△7,065
営業利益
43,921
38,877
5,043
売上高合計
286,505
312,861
△26,356
営業利益合計
57,129
57,088
41
＜国内住宅分譲内訳＞
・売上高等の内訳
当第２四半期(累計)
（2022.4.1～9.30）
前第２四半期(累計)
（2021.4.1～9.30）
増減
マンション
96,085
（1,550戸）
118,324
（1,624戸）
△22,238
（△74戸）
首都圏
83,108
（1,319戸）
110,427
（1,431戸）
△27,319
（△112戸）
その他
12,977
（231戸）
7,897
（193戸）
5,080
（38戸）
戸建
23,389
（280戸）
20,441
（269戸）
2,947
（11戸）
首都圏
23,283
（278戸）
19,486
（253戸）
3,796
（25戸）
その他
105
（2戸）
954
（16戸）
△848
（△14戸）
売上高合計
119,475
（1,830戸）
138,766
（1,893戸）
△19,291
（△63戸）
・契約状況
マンション
戸建
合計
期首契約済み
(戸) (A)
4,002
155
4,157
期中契約
(戸) (B)
1,497
154
1,651
計上戸数
(戸) (C)
1,550
280
1,830
期末契約済み
(戸) (A)＋(B)－(C)
3,949
29
3,978
完成在庫
(戸)
57
2
59
新規発売
(戸)
1,388
149
1,537
（注）契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。
・期末完成在庫推移（戸）
2022/9
2022/3
2021/3
2020/3
2019/3
2018/3
マンション
57
82
150
128
141
108
戸建
2
7
17
58
30
40
合計
59
89
167
186
171
148
・当第２四半期（累計）における主要な計上物件（国内住宅分譲）
パークシティ柏の葉キャンパスサウスマークタワー
千葉県柏市
マンション
パークコート虎ノ門
東京都港区
マンション
パークホームズ日本橋本町
東京都中央区
マンション
ファインコート東戸塚スカイアベニュー
神奈川県横浜市
戸建
・当第２四半期（累計）における主要な計上物件（投資家向け・海外住宅分譲）
ウェストエッジタワー
米国シアトル市
賃貸住宅
ザ・ゲージ
米国デンバー市
賃貸住宅
200アムステルダム
米国ニューヨーク市
マンション
三松M PARK
台湾新北市
マンション
山之内西新宿ビル
東京都新宿区
オフィス
パークアクシス東日本橋ステーションゲート
東京都中央区
賃貸住宅
③ マネジメント
当第２四半期(累計)
（2022.4.1～9.30）
前第２四半期(累計)
（2021.4.1～9.30）
増減
売上高
217,545
209,483
8,062
営業利益
32,135
25,474
6,660
プロパティマネジメントは、リパーク（貸し駐車場）における前年同期比での稼働向上や費用削減効果等により増収増益となりました。仲介・アセットマネジメント等は、リハウス（個人向け仲介）における取引単価の向上等により増収増益となりました。セグメント全体では、80億円の増収、66億円の増益となりました。
＜売上高・営業利益の内訳＞
当第２四半期(累計)
（2022.4.1～9.30）
前第２四半期(累計)
（2021.4.1～9.30）
増減
プロパティマネジメント
売上高（※１）
164,481
158,181
6,300
営業利益
18,530
14,013
4,517
仲介・アセットマネジメント等
売上高
53,063
51,301
1,761
営業利益
13,604
11,461
2,143
売上高合計
217,545
209,483
8,062
営業利益合計
32,135
25,474
6,660
※１ 当第２四半期末のリパーク（貸し駐車場）管理台数の状況
リパーク管理台数：254,065台（前年同期末：257,718台）
・三井不動産リアルティの仲介事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）
当第２四半期(累計)
（2022.4.1～9.30）
前第２四半期(累計)
（2021.4.1～9.30）
増減
取扱高
件数
取扱高
件数
取扱高
件数
仲介
902,358
（19,370件）
914,425
（20,068件）
△12,067
（△698件）
・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）
当第２四半期(累計)
（2022.4.1～9.30）
前第２四半期(累計)
（2021.4.1～9.30）
増減
取扱高
件数
取扱高
件数
取扱高
件数
販売受託
17,870
（258件）
40,016
（482件）
△22,145
（△224件）
④ その他
当第２四半期(累計)
（2022.4.1～9.30）
前第２四半期(累計)
（2021.4.1～9.30）
増減
売上高
189,516
152,609
36,906
営業利益
△9,194
△21,015
11,821
新型コロナウイルス感染症の第７波の影響を受けたものの、ホテル・リゾートにおけるADR・稼働率の前年同期比での改善や、東京ドームにおける稼働日数・来場者数の増加等により、セグメント全体では、369億円の増収、118億円の営業損失の改善となりました。
＜売上高の内訳＞
当第２四半期(累計)
（2022.4.1～9.30）
前第２四半期(累計)
（2021.4.1～9.30）
増減
新築請負
69,778
69,345
432
施設営業
39,205
19,449
19,755
東京ドーム
31,278
21,082
10,196
その他
49,254
42,733
6,521
合計
189,516
152,609
36,906
・受注工事高内訳
当第２四半期(累計)
（2022.4.1～9.30）
前第２四半期(累計)
（2021.4.1～9.30）
増減
新築請負
62,500
73,478
△10,978
（２）財政状態の状況
①資産
当第２四半期連結会計期間末の総資産は８兆7,482億円となり、前期末比で5,402億円増加しました。
主な増減としては、新規投資、為替影響等により、有形及び無形固定資産が3,837億円、販売用不動産（仕掛販売用不動産、開発用土地、前渡金を含む）が944億円増加しました。
②負債
当第２四半期連結会計期間末の有利子負債（短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、１年内償還予定の社債、ノンリコース１年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計額）は４兆1,562億円となり、前期末比で4,889億円増加しました。
なお、当第２四半期連結会計期間末の負債合計は、５兆7,734億円となり、前期末比で4,792億円増加しました。
③純資産
当第２四半期連結会計期間末の純資産合計は、２兆9,747億円となり、前期末比で610億円の増加となりました。これは、その他有価証券評価差額金が966億円減少した一方で、為替換算調整勘定が757億円、利益剰余金が688億円増加したこと等によります。
（３）キャッシュ・フローの状況
当第２四半期連結累計期間末における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ273億円増加し、1,699億円となりました。
当第２四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。
＜営業活動によるキャッシュ・フロー＞
当第２四半期連結累計期間は、営業活動により157億円のキャッシュ・アウトとなりました。これは税金等調整前四半期純利益1,621億円や減価償却費591億円等のキャッシュ・インに対し、販売用不動産の取得による支出等のキャッシュ・アウトが上回ったことによります。前年同期比では、販売用不動産の売却による収入が減少したこと等により、キャッシュ・インが467億円減少し、キャッシュ・アウトに転じております。
＜投資活動によるキャッシュ・フロー＞
当第２四半期連結累計期間は、投資活動により2,269億円のキャッシュ・アウトとなりました。これは有形及び無形固定資産の取得による支出等のキャッシュ・アウトによります。前年同期比では、有形及び無形固定資産の取得による支出が増加したこと等により、キャッシュ・アウトが1,208億円増加しております。
＜財務活動によるキャッシュ・フロー＞
当第２四半期連結累計期間は、財務活動により2,332億円のキャッシュ・インとなりました。これは、当第２四半期連結累計期間の営業活動および投資活動における資金需要に対し、コマーシャル・ペーパーの発行や借入金による調達を行ったこと等によります。前年同期比では、社債の発行による収入が増加したこと等により、キャッシュ・インが2,099億円増加しております。
（４）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題につきましては、前事業年度の有価証券報告書からの重要な変更はありません。
（５）研究開発活動
当第２四半期連結累計期間におけるグループ全体の研究開発活動の金額は、642百万円となりました。
なお、当第２四半期連結累計期間において、当社グループの研究開発活動の状況に重要な変更はありません。
（６）主要な設備
当第２四半期連結累計期間において、新たに確定した重要な設備の新設の計画は、以下のとおりです。
セグメント
の名称
会社名
名称（所在地）
用途
主たる構造および規模
工期
投資予定金額
（百万円）
総額
既支払額
賃貸
三井不動産
株式会社
（仮称）Rugby School Japan
（千葉県柏市）
（注１）
学校
鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、一部木造、
地上４階
延床面積 約28,344㎡
2022.４～2023.７
12,192
1,508
”
三井不動産
レジデンシャル
株式会社
（仮称）パークウェルステイト湘南藤沢計画
（神奈川県藤沢市）
住宅
鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、
地上14階
延床面積 約45,345㎡
2022.４～2024.６
21,221
4,489
（注）１．学校の開設に関する認可申請中