【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において判断したものであります。
(1)経営成績の状況
当第3四半期連結累計期間におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症流行の社会的抑制が緩和されたことで徐々に再開され、緩やかに持ち直しの動きが見られました。しかしながら、ウクライナ情勢による影響、円安や資材価格及び金利の急上昇等により、依然として先行き不透明な状況にあります。
コロナ禍において、物流は止められない社会インフラとして改めて認識され、巣ごもり消費の拡大によりECや食品物流が伸びている状況下において、物流施設への旺盛な需要が継続し、首都圏・関西圏ともに依然低い空室率となっております。投資家からも物流アセットが魅力的なアセットタイプとして認識されている状況で、マーケット環境は良好であると捉えております。加えて、首都圏の倉庫の約3割は築35年以上であり、老朽化が進んでおります。各企業は、消費者の多様化するニーズへ対応するため、物流の効率化・合理化を推進し、利便性の高い物流施設を必要としており、Withコロナ・Afterコロナにおける今後も物流施設の需要は伸びていくと予想しております。
このような事業環境のもと、不動産管理事業セグメントでは、中小型倉庫のマスターリース事業の強化を継続的に進めております。オーナー及びテナントとの連携強化のためウェブサイトの構築・運用、物流セミナーの開催、メールマガジン等の配信、ソーシャルメディアの活用を強化し、マスターリース事業の面積の拡大を図ってまいります。
物流投資事業セグメントでは、静岡県で初となる開発事業に着手いたしました。また、埼玉県朝霞市においては、当社として初めて土地区画整理事業に業務代行者として事業参画いたしました。立地環境を活かした良好な産業用地の創出や農地及び公園の整備を行うほか、河川改修計画等も踏まえ、周辺環境や自然環境と調和したまちづくりを計画してまいります。海外においては、ベトナムで2案件(合計6棟)の建設に着手し、ベトナムにおいて10棟目の物流施設開発となりました。今後も引き続き東南アジアでの事業展開を積極的に推進してまいります。
アセットマネジメント事業セグメントでは、連結子会社であるCREリートアドバイザーズ株式会社が資産運用するCREロジスティクスファンド投資法人において、投資法人設立以来、初めての物件売却を行い、投資主価値の向上に努めました。また、私募ファンドを運営する連結子会社のストラテジック・パートナーズ株式会社においては、セルフストレージ特化型ファンドの第2弾を組成いたしました。現在進行中の第2次中期経営計画では、フロービジネスである物流投資事業を成長ドライバーに、ストックビジネスである不動産管理事業の管理面積及びアセットマネジメント事業の受託資産残高を増やすことで、ストックビジネスを着実に成長させてまいります。
2023年4月には、持分法適用関連会社である株式会社エンバイオ・ホールディングス(以下、「EBH」)との間で新たな資本業務提携契約を締結いたしました。EBHは国内外の太陽光発電を中心とした自然エネルギー事業投資及びその運営を行い、太陽光発電におけるパネル出力の短期的目標を100MWとしております。当社及びEBHの両社の経営資源を最大限活用、協業することにより、EBHが行う太陽光発電を中心とした国内外の自然エネルギー事業を拡大させ、環境配慮型企業グループとして両社の企業価値を向上させてまいります。
現在、物流不動産を取り巻く環境は、大きな転換期を迎えていると考えております。当社としましては、この事業環境の中、さらに付加価値の高いサービスを提供し、顧客の発展に貢献することを目指し、物流インフラプラットフォームの実現を事業ビジョンに掲げております。そのため、物流不動産に係るサービスに加え、物流施設内の管理システム及びロボティクス対応、ドライバーやトラックのマッチングなど、様々なソリューションを提供する企業グループへの成長を目指してまいります。
当第3四半期連結累計期間の事業活動の結果、売上高43,109百万円(前年同期比15.0%減)、営業利益6,608百万円(前年同期比27.3%減)、経常利益6,038百万円(前年同期比27.6%減)、親会社株主に帰属する四半期純利益4,081百万円(前年同期比31.6%減)となりました。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。
① 不動産管理事業
不動産管理事業につきましては、高稼働を維持しつつ収益性の向上を目指した結果、2023年4月末時点での管理面積は約183万坪となりました。マスターリース物件が前期に引き続き高い稼働率を維持したこと、管理面積が堅調に推移したことから、安定的に収益が計上されました。加えて、中小型倉庫の売却と土地の有効活用による建設工事を行った結果、売上高は19,697百万円(前年同期比2.4%減)、営業利益は1,493百万円(前年同期比33.5%減)となりました。
② 物流投資事業
物流投資事業につきましては、当社開発物件である「ロジスクエア枚方」及び「ロジスクエア白井」をCREロジスティクスファンド投資法人へ売却いたしました。その結果、売上高は22,293百万円(前年同期比24.3%減)、営業利益は5,475百万円(前年同期比26.9%減)となりました。
③ アセットマネジメント事業
アセットマネジメント事業につきましては、CREロジスティクスファンド投資法人と私募ファンドの2023年4月末時点での受託資産残高は273,660百万円となりました。これにより、アセットマネジメントフィー等が順調に計上されたことに加え、運用資産の取得に係るアレンジメントフィー等を計上いたしました。その結果、売上高は1,115百万円(前年同期比2.8%増)、営業利益は698百万円(前年同期比6.5%減)となりました。
(2)財政状態の分析
① 資産の部
当第3四半期連結会計期間末における流動資産は102,341百万円となり、前連結会計年度末に比べ10,068百万円増加いたしました。これは主に現金及び預金が6,686百万円、前渡金が5,221百万円減少した一方、販売用不動産が
13,215百万円、仕掛販売用不動産が5,935百万円、その他の流動資産が2,862百万円増加したことによるものであります。固定資産は27,061百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,106百万円増加いたしました。これは主に長期前払費用が313百万円減少した一方、敷金及び保証金が417百万円、投資有価証券が377百万円、投資その他の資産のその他が289百万円、有形固定資産が284百万円増加したことによるものであります。繰延資産は14百万円となり、前連結会計年度末に比べ5百万円減少いたしました。これは主に社債発行費が5百万円減少したことによるものであります。
この結果、総資産は129,417百万円となり、前連結会計年度末に比べ11,169百万円増加いたしました。
② 負債の部
当第3四半期連結会計期間末における流動負債は17,996百万円となり、前連結会計年度末に比べ2,699百万円減少いたしました。これは主に買掛金が2,546百万円、その他の流動負債が375百万円増加した一方、未払法人税等が2,788百万円、未払消費税等が1,792百万円、1年内返済予定の長期借入金が952百万円減少したことによるものであります。固定負債は72,933百万円となり、前連結会計年度末に比べ11,538百万円増加いたしました。これは主に匿名組合出資預り金が446百万円減少した一方、長期借入金が11,165百万円、受入敷金保証金が770百万円増加したことによるものであります。
この結果、負債合計は90,929百万円となり、前連結会計年度末に比べ8,838百万円増加いたしました。
③ 純資産の部
当第3四半期連結会計期間末の純資産は38,488百万円となり、前連結会計年度末に比べ2,330百万円増加いたしました。これは主に自己株式消却に伴い資本剰余金が1,170百万円減少した一方、親会社株主に帰属する四半期純利益4,081百万円の計上と配当金719百万円の支払に伴い利益剰余金が3,362百万円増加したことによるものであります。
(3)経営方針・経営戦略等
当第3四半期連結累計期間において、当社グループが定めている経営方針・経営戦略等について重要な変更はありません。
(4)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
当第3四半期連結累計期間において、当社グループが優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題について重要な変更はありません。
(5)研究開発活動
該当事項はありません。